Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen, das der Gemeinschaft der Eigentümer:innen der Liegenschaft zusteht und durch einmalige oder meist periodische Beiträge der einzelnen Stockwerkeigentümer:innen geäufnet wird. Dadurch soll die Realisierung künftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, etwa mit Bezug auf Gebäudehülle, Heizung / Klimatisierung oder Rohrleitungen, erleichtert werden.

Obschon der Erneuerungsfonds praktisch von grosser Bedeutung ist, erfährt er im Gesetz eine nur rudimentäre Regelung in vereinzelten Bestimmungen:

Unter ihrem eigenen Namen erwirbt die Gemeinschaft das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen, wie namentlich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds (Art. 712l Abs. 1 ZGB).

Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Befugnis, über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden.

Der Erneuerungsfonds ist von Gesetzes wegen nicht zwingend vorgeschrieben, sondern steht im Ermessen der Gemeinschaft. In der Praxis ist die Äufnung eines Erneuerungsfonds üblich und empfehlenswert.

Sanierungsbedarf und neue gesetzliche Vorgaben: Zunehmende Bedeutung des Erneuerungsfonds
Abgesehen von jährlichen Betriebskosten sind Kosten für den Unterhalt sowie für erforderliche Gebäudesanierungen aufzubringen. Dieser künftige Kapitalbedarf wird, v.a. zu Beginn und insbesondere bei Neubauten, oft unterschätzt. In jüngster Zeit gerät der gemeinschaftliche Finanzierungsbedarf besonders in den Fokus. Denn zwecks Bekämpfung von Klimawandel und Energiekrisen wird die Beschränkung der Nutzung fossiler Energien beschleunigt. Damit werden viele (zusätzliche) und teilweise zwingende Immobilieninvestitionen im Bereich der energetischen Sanierung oder der autonomen Energieerzeugung (Fotovoltaik auf Dächern und Fassaden von Gebäuden, Erdwärmesonden-Anlagen (EWS), etc.) unumgänglich. Erforderlich ist somit eine nachhaltige Erneuerungs- und Unterhaltsstrategie.

Gewöhnliche Unterhaltskosten sollen durch periodische Eigentümerbeiträge im Rahmen der ordentlichen Jahresabrechnung finanziert werden. Demgegenüber ist der Erneuerungsfonds, welcher in der Regel analog zu anderen gemeinschaftlichen Lasten nach Massgabe der Wertquoten einzulegen ist, für ausserordentliche Renovationsarbeiten und grosszyklische Erneuerungen vorzusehen, zum Zwecke des Erhalts und der Verbesserung der gemeinschaftlichen Gebäudesubstanz. Der Erneuerungsfonds dient dagegen explizit nicht der Sanierung der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Wohnungen.

Um wirtschaftliche Engpässe zu vermeiden und finanzielle Belastungen für künftige Gebäudeinvestitionen kalkulierbar zu halten, sind angemessene und regelmässige Fondseinlagen festzulegen. Durch solche Rückstellungen wird die Durchführung notwendiger und angezeigter Sanierungsmassnahmen gefördert, weil das benötigte Kapital zum erforderlichen Zeitpunkt nicht erst beschafft werden muss, sondern bereits vorhanden ist. Der Erneuerungsfonds ist somit ein Instrument, um notwendige und nützliche Baumassnahmen grundsätzlich unabhängig von der Kostenbelastung beschliessen zu können. Damit können auch viele Streitsituationen oder gar gerichtliche Auseinandersetzungen vermieden werden. Dieser Aspekt ist gerade im Lichte unterschiedlicher Interessen unter Stockwerkeigentümer:innen zu bedenken, die sich aus individuellen Ansichten und unterschiedlichen wirtschaftlichen Möglichkeiten, aus veränderten Lebenssituationen (wie Arbeitsstellenverlust bzw. Jobwechsel, Scheidung, familiärer Todesfall) oder aus fundamental divergierenden Bedürfnissen (etwa von jüngeren und älteren Generationen) ergeben können.

Weiter ist zu empfehlen, praktikable Richtlinien für die Mittelverwendung reglementarisch festzusetzen. Im Rahmen der festgesetzten Zweckbestimmung kann und hat die Stockwerkeigentümerversammlung frei zu entscheiden, welche Sanierungsarbeiten in welchem Umfang aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden sollen. Ohne anderweitige Regulierung in der Gemeinschaftsordnung ist hierfür ein Mehrheitsbeschluss (einfaches Mehr) erforderlich und ausreichend. Gerade bei Investitionen in neue Technologien, etwa einer Tiefgaragenausstattung für Elektroautos, ist auch darauf zu achten, dass nicht für einzelne Stockwerkeigentümer:innen («First Mover») faktische oder rechtliche Privilegien, z.B. beim Energiebezug, geschaffen werden, die eine spätere Anbindung der übrigen Gemeinschaft erschweren.

Angemessene Äufnung der Fondseinlagen
Die Errichtung eines Erneuerungsfonds kann jederzeit, also bereits bei der Begründung von Stockwerkeigentum oder im Stockwerkeigentumsreglement oder auch erst später durch die Stockwerkeigentümerversammlung mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses erfolgen. Dasselbe Quorum gilt prinzipiell auch für die Festlegung und Abänderung der Beitragshöhe. Zur Schaffung von Rechtssicherheit kann es sich empfehlen, das notwendige Mehr für die Mittelverwendung (z.B. für nützliche, notwendige, luxuriöse Baumassnahmen; letztere nur bei Einstimmigkeit) reglementarisch festzusetzen. Grundsätzlich ist auch eine Kompetenzdelegation zur Festlegung des Beitrags an den Erneuerungsfonds durch die Verwaltung denkbar, allerdings nur auf Basis eines entsprechenden einstimmigen Beschlusses der Versammlung der Stockwerkeigentümer:innen.

Soll ein Erneuerungsfonds erst zu einem späteren Zeitpunkt geschaffen werden, so besteht die Gefahr, dass dessen Einführung oder ein Regulativ dazu scheitert, sofern sich dafür unter den Stockwerkeigentümer:innen keine Mehrheit findet. In der Praxis empfiehlt sich in aller Regel, bereits ab dem ersten Jahr mit der Äufnung des Erneuerungsfonds zu beginnen und eine zweckmässige Anlagestrategie festzulegen, mit welcher nebst einer angemessenen Rendite vor allem ausreichende Sicherheit und Liquidität für anstehende Sanierungen gewährleistet werden.

Ist eine Beitragshöhe nicht reglementarisch festgesetzt (was jedenfalls flexibel gestaltet werden sollte), so sind Fondseinlagen in der Regel jährlich und quotenproportional nach dem Gleichbehandlungsprinzip zu beschliessen. Als Bemessungsgrundlage hat sich etwa der Gebäudeversicherungswert (Assekuranzwert, ohne Landwert) bewährt bzw. einen darauf basierten Anteil, der dem mutmasslichen künftigen Erneuerungsbedarf gerecht wird. Vor allem bei älteren, über 20-jährigen Liegenschaften empfiehlt sich normalerweise eine jährliche Einlage von mindestens 0,5% des Assekuranzwertes.

Umgekehrt ist aber auch ein übermässiges Anwachsen des Erneuerungsfonds zu vermeiden. Mit dem gemeinschaftlichen Fondsvermögen soll der voraussichtliche Finanzierungsbedarf für künftige Renovationen und Investitionen auf die kommenden Jahre hinaus, nach Massgabe der konkreten Bedürfnisse der Liegenschaft, gedeckt werden. Eine Allgemeinregel dafür gibt es nicht. Die Bandbreite liegt wohl zwischen 2% und 20% des Gebäudeversicherungswertes. Bei einer Plafonierung des Erneuerungsfonds ist jedoch, je nach Liegenschaft, Vorsicht geboten, weil dies, namentlich bei alten Liegenschaften, eine trügerische Sicherheit vermitteln kann. Steht kurz nach einer dringenden Sanierung unerwartet eine weitere unausweichliche Sanierung bevor, so besteht die Gefahr, dass nicht genügend frisches Kapital rechtzeitig geäufnet wird, womit eine vergleichbare Situation eintreten kann, wie wenn gar kein Erneuerungsfonds geschaffen wurde. Dies kann einzelne Stockwerkeigentümer:innen unvermittelt in finanzielle Bedrängnis bringen. Es empfiehlt sich daher, periodisch den Gebäudezustand und den mittelfristigen Sanierungsbedarf fachmännisch zu eruieren sowie die Beschlüsse zum Erneuerungsfonds danach auszurichten. Diese Aufgabe sollte jede Stockwerkeigentumsverwaltung im Auge behalten.

Relevanz beim Kaufentscheid: Erneuerungsfonds nicht vernachlässigen
Wohnraum ist in der Schweiz ein knappes und begehrtes Gut, jedoch für viele fast unerschwinglich geworden. Traditionelle Einfamilienhäuser werden im Zuge der Verdichtung und des steten Bevölkerungswachstums tendenziell immer weniger erstellt. Das Stockwerkeigentum («Eigentumswohnungen») erfreut sich trotz hoher Kosten demgegenüber immer grösserer Beliebtheit. Seit der COVID19-Pandemie erfahren besonders Wohnungen mit Homework-Potential und Aussenbereichen (Gartenanteile, Terrassen und Balkone) sowie Ferienwohnungen eine erhöhte Nachfrage.

Beim Erwerb von Wohneigentum werden zwar die eigenen Finanzierungsgrenzen für einen Kauf meist detailliert evaluiert und beurteilt, die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft bzw. das Regulativ und die Äufnung eines Erneuerungsfonds werden aber oft nur ungenügend bedacht. Der Erneuerungsfonds stellt von Gesetzes wegen Vermögen der Eigentümergemeinschaft dar, an welchem jede:r Stockwerkeigentümer:in nach Massgabe seiner Wertquote partizipiert und welcher Wertanteil untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden ist. Dieser Vermögensanteil kann also nicht herausverlangt werden und geht mithin bei einem Verkauf auf die Käuferschaft der Stockwerkeinheit über. Umgekehrt riskiert die Käuferschaft, allfällig ausstehende, von der Verkäuferschaft nicht geleistete Beitragsleistungen nachträglich begleichen zu müssen. Einen allfälligen Ausgleich für Einlagen in den Erneuerungsfonds erhält die Verkäuferschaft somit grundsätzlich nur im Rahmen des Kaufpreises.

Fehlt ein Erneuerungsfonds gänzlich oder ist dieser im Lichte des Alters und Zustands der Liegenschaft nur ungenügend dotiert, so kann dies für die Käuferschaft ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen, weil gegebenenfalls nach dem Kauf hohe Einschüsse für erforderliche Sanierungen drohen. Dies macht eine Immobilie grundsätzlich unattraktiv und könnte im Einzelfall das Budget von Neuerwerbenden sprengen. Umgekehrt stellt ein gut gefüllter Erneuerungsfonds für die Verkäuferschaft ein in der Praxis oft zu wenig angepriesenes Argument dar. Die Adäquanz eines Erneuerungsfonds hinsichtlich Höhe und Einlageregulativ unter Berücksichtigung der Eigenheiten der Liegenschaft sollten mithin geprüft bzw. thematisiert werden und letztlich kaufpreisbildend wirken.

Ergänzende Hinweise zu Beitragssicherung, Zwangsverwertung und Steuerrecht
Im Falle geschuldeter, aber unbezahlter Beitragsforderungen (Vorschussleistungen oder Deckungsbeiträge) von Stockwerkeigentümer: innen an die Gemeinschaft kommt das gesetzliche Gemeinschaftspfandrecht (Art. 712i ZGB) zum Tragen, was nach der Rechtsprechung auch für Einlagen in den Erneuerungsfonds gilt. Ebenso besteht für ausstehende Beiträge an den Erneuerungsfonds das gesetzliche Retentionsrecht (Art. 712k ZGB). Führen finanzielle Schwierigkeiten eines Wohneigentümers oder einer Wohneigentümerin zu einer Zwangsverwertung des Stockwerkanteils, so erstreckt sich diese auch auf die Rechte am Erneuerungsfonds als Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es erfolgt dann zwar keine selbständige Verwertung, aber die Rechte am Erneuerungsfonds werden auf den:die neue:n Stockwerkeigentümer:in übertragen. Gestützt auf Art. 24 Abs. 5 Verrechnungssteuergesetz kann zwar die Verwaltung für die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Verrechnungssteuer auf den Erträgen des Erneuerungsfonds gesamthaft zurückfordern. In der Praxis ist aber jedenfalls in den meisten Kantonen durch die einzelnen Stockwerkeigentümer:innen der jeweilige Anteil am Bruttoertrag des Erneuerungsfonds (als nicht der Verrechnungssteuer unterliegend) sowie der Anteil am Fondsvermögen (als Vermögen) zu deklarieren. Nach der Bundesgerichtspraxis sind zudem Beiträge an den Erneuerungsfonds grundsätzlich im Rahmen der Einkommensteuer abzugsfähig.

Dr. Daniel Thaler (Bild links) ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht. Er ist Partner der 2014 gegründeten, auf Immobilien-, Miet- und Baurecht spezialisierten Kanzlei Tschudi Thaler Rechtanwälte in Zürich. Dr. Christian Kreher (Bild rechts) ist seit November 2021 Rechtsanwalt bei Tschudi Thaler Rechtsanwälte in Zürich (www.ttlegal.ch).

Unter Schenkung wird die Übertragung eines Vermögenswertes verstanden, etwa einer Liegenschaft, ohne entsprechende Gegenleistung. Wird dafür keine oder nur teilweise eine Gegenleistung erbracht, beispielsweise die Übertragung eines Hauses mit einem Wert von CHF 2 Mio. für CHF 1 Mio., so wird von einer gemischten Schenkung gesprochen. Ob eine gemischte oder eine reine Schenkung vorliegt, wenn im Gegenzug zur Übertragung der Liegenschaft dem veräussernden Elternteil eine lebenslängliche Nutzniessung an der Liegenschaft eingeräumt wird, ist strittig. Häufig ist die Konstellation, dass Erbvorbezüge zu Lebzeiten als Schenkung an eigene Kinder ausgerichtet werden. Eine rechtsgültig erfolgte Schenkung kann als solche weder von einer Behörde noch von anderen Dritten rückgängig gemacht werden. Dennoch können solche Transaktionen erhebliche Folgen mit sich bringen. Namentlich kann es in sozialrechtlichen Konstellationen zur Berücksichtigung der Schenkung als hypothetisches Vermögen der beschenkten Person sowie als Vermögen bzw. Einkommen von verwandtenunterstützungspflichtigen Beschenkten kommen.

Sozialversicherungsrechtliche Berücksichtigung: Ergänzungsleistungen
Das Gesetz betreffend der Ergänzungsleistungen (ELG) wurde per 1. Januar 2021 mit Wirkungsfolge auch für Liegenschaftstransaktionen revidiert. Wer eine AHV- oder IV-Rente bezieht, hat grundsätzlich Anspruch auf Ergänzungsleistungen, sofern das Einkommen die minimalen Lebenskosten nicht deckt. Gerade mit Blick auf hohe Kosten in Pflegeheimen kommt es nicht selten für Betroffene zur unbedachten Situation, mangels ausreichendem Vermögen Ergänzungsleistungen beantragen zu müssen. Gemäss den revidierten ELG-Bestimmungen haben Personen mit einem Vermögen von mehr als CHF 100’000.00 (Ehepaare CHF 200’000.00) keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Der Wert der Liegenschaft, der von den Leistungsbezüger:innen selbst bewohnt wird, ist bei der Bestimmung des massgeblichen Vermögens nicht zu berücksichtigen.

Angerechnet wird aber das Vermögen, auf welches eine Person freiwillig verzichtet hat (Art. 9a Abs. 3 ELG). Ein solch freiwilliger Verzicht ist u.a. dann gegeben, wenn einem Kind eine Liegenschaft als Erbvorbezug bzw. Schenkung übertragen wird. Der Umfang des so angerechneten verschenkten Vermögens reduziert sich jährlich um CHF 10’000.00. Wird beispielsweise eine Schenkung von CHF 200’000.00 an ein Kind  angerechnet, reduziert sich der anzurechnende Betrag nach einem Jahr auf CHF 190’000.00, erst nach 20 Jahren ist diese Schenkung nicht mehr zu berücksichtigen. Eine zeitliche Limitierung dieser Aufrechnung gibt es nicht, weshalb auch eine vor vielen Jahrzehnten verschenkte Liegenschaft – unter Berücksichtigung vorerwähnter Aufrechnungsreduktion – zum Anspruchsverlust auf Ergänzungsleistungen führen kann, wenn die Aufrechnung der Liegenschaftsveräusserung als sozialversicherungsrechtlich freiwilliger Verzicht zu einem rechnerischen Maximalvermögen der bedürftig gewordenen Person von über CHF 100’000.00 führt.

Beschenkte Kinder haften im Kontext von Ergänzungsleistungen eines Elternteils zu Lebzeiten des Elternteils nicht, denn der Anspruch auf Ergänzungsleistungen geht der Verwandtenunterstützungspflicht vor. Allerdings sind sie verpflichtet, aus ihrem Erbanteil (soweit der Nachlass CHF 40’000.00 übersteigt) die vom Elternteil in den letzten zehn Jahren vor dessen Tod rechtmässig bezogenen Ergänzungsleistungen zurückzuzahlen.

Ein Anschauungsbeispiel: Die Erblasserin vererbt eine Liegenschaft, die sie selbst bis zu ihrem Tod bewohnt. Die Liegenschaft wird daher zwar bei der Berechnung ihres Vermögens für die Ausrichtung von Ergänzungsleistungen nicht berücksichtigt. Ihre Kinder, welche die Liegenschaft erben, sind zwar nicht direkt persönlich haftbar, müssen aber von ihrem Erbanteil die Ergänzungsleistungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod zurückerstatten.

Nachgelagerte Sozialhilfe
Sozialhilfe kommt subsidiär dann zum Zug, wenn eine Person keine oder zur Deckung des Existenzminimums nicht ausreichende Ergänzungsleistungen erhält. Dass keine Ergänzungsleistungen ausgerichtet werden, kann wie vorerwähnt auch an der Anrechnung eines gewährten Erbvorbezugs liegen mit der Folge eines sozialversicherungsrechtlich hypothetischen Vermögens von über CHF 100’000.00.

Gemäss Art. 328 ZGB sind sich Verwandte in auf- und absteigender Linie zur Unterstützung verpflichtet, wenn sie in günstigen Verhältnissen leben. Bedürftige könnten somit von diesen Verwandten Unterstützung einfordern. Geschieht dies nicht, so geht der Anspruch auf Verwandtenunterstützung auf das Gemeinwesen über, das Sozialhilfe ausrichtet. Sozialhilfe kann für die Dauer eines Jahres zurückgefordert werden. Sozialämter fordern von nahen Verwandten zwecks Ermittlung deren finanziellen Verhältnisse Steuerbelege ein, wobei zur Frage, ob eine Unterstützungspflicht besteht, in der Regel auf die Richtlinien der Schweizerischen Konferenz für Sozialhilfe (SKOS) abgestellt wird. Eine Unterstützungspflicht besteht nur in direkter auf- und absteigender Linie (Eltern gegenüber Kindern und umgekehrt, ausnahmsweise Enkel gegenüber Grosseltern). Eine Schwester muss daher ihren Bruder nicht finanziell unterstützen. Unterstützungspflichtige Verwandte müssen in «günstigen Verhältnissen» leben (Art. 328 Abs. 1 ZGB). Solche werden gemäss der genannten SKOS-Richtline bei Vorliegen folgender Faktoren angenommen:

Mindesteinkommen:
Alleinstehende: CHF 120’000.00
Ehepaar: CHF 180’000.00
Zuschlag minderjähriges Kind oder in Ausbildung: CHF 20’000.00

Vom steuerbaren Vermögen ist ein Freibetrag abzuziehen. Der Restbetrag wird aufgrund der durchschnittlichen Lebenserwartung in einen Jahresbeitrag umgerechnet, der zum Einkommen zu addieren ist.

Freibetrag Vermögen:
Alleinstehende: CHF 250’000.00
Ehepaar: CHF 500’000.00

Anwendungsbeispiel Sozialhilfe:
Tochter T (50-jährig) erhielt von Mutter M vor vielen Jahren eine Liegenschaft im heutigen Nettowert von CHF 450’000.00 geschenkt. T hat kein weiteres Vermögen. Sie hat eine minderjährige Tochter, ist nicht verheiratet und erzielt ein Einkommen von CHF 130’000.00 jährlich. M muss Sozialhilfe beziehen.

Tochter T trifft vorliegend aufgrund des negativen Saldos keine Unterstützungspflicht. Bei einem positiven Saldo würde eine Unterstützungspflicht in der Höhe der Hälfte des Saldos bestehen.

Wäre die Schenkung der Liegenschaft an die Tochter kurz vor Beanspruchung der Sozialhilfe erfolgt, würde sich die Frage aufdrängen, ob die Sozialhilfe verweigert werden kann. Das Bundesgericht (Urteil 8C_92/2007) hat dies verneint. Der Anspruch auf Sozialhilfe steht auch der für ihre Notlage selbst verantwortlichen Person zu. Nur bei nachweislich rechtsmissbräuchlichem Verhalten kann Sozialhilfe verweigert werden.

Besitzt die unterstützungspflichtige Person Grundeigentum oder andere Vermögenswerte, deren (teilweise) Liquidierung im Moment nicht möglich oder nicht zumutbar ist, sind zur Vermeidung einer Bedrängnis spezielle Vereinbarungen zu treffen, wie Fälligkeit der Unterstützung erst nach Verkauf oder nach Versterben der betreffenden Person sowie grundpfandrechtliche Sicherstellung.

Fazit:
Wer seine Nachkommen begünstigen will, muss damit rechnen, dass das verschenkte Vermögen hypothetisch angerechnet wird und dazu führen kann, dass deswegen sozialversicherungsrechtliche Ergänzungsleistungen entfallen. Bei der lebzeitigen Entäusserung etwa vom eigenen Liegenschaftsbestand ist somit bei sonst knappen Vermögensverhältnissen Vorsicht geboten. Beschenkte Kinder trifft im Kontext der Ausrichtung von Ergänzungsleistungen an einen Elternteil grundsätzlich keine Pflicht zur Unterstützung des Elternteils. Muss dieser Sozialhilfe beanspruchen, trifft finanziell gut gestellte Nachkommen aber eine Verwandtenunterstützungspflicht. Dabei wird auch das Vermögen berücksichtigt, welches die Kinder von den Eltern geschenkt erhalten haben.

Dr. Daniel Thaler ist Rechts- und Fachanwalt für SAV Bau- und Immobilienrecht. Seit 2014 ist er Partner der Tschudi-Thaler Rechtsanwaltskanzlei in Zürich. Durch seine langjährige Erfahrung ist er ein Experte in den Bereichen: Immobilien-Miet- und Baurecht, Vertragsrecht, Planungsrecht, Prozessführung sowie Vollstreckungsrecht (www.ttlegal.ch).

Dienstbarkeiten sind Nutzungs- und Gebrauchsrechte in Form beschränkter dinglicher Rechte. Dem Berechtigten kommt die Befugnis zu, ein Grundstück in bestimmter Hinsicht zu nutzen bzw. zu gebrauchen. Die konkreten Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Grundbucheintrag und ergänzend aus dem Dienstbarkeitsvertrag, mit welchem die Servitut vereinbart wurde. Aus Sicht des Belasteten geht es grundsätzlich um ein Dulden oder Unterlassen zugunsten des Berechtigten. Zu unterscheiden ist zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten. Bei der Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer der betroffenen Grundstücke berechtigt bzw. belastet. Bei der Personaldienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks belastet, hingegen berechtigt ist eine Person oder auch etwa eine Gemeinde oder Stadt. Nebst Nutzniessung und Wohnrecht sowie Baurecht sind in der Praxis Grunddienstbarkeiten wie Fuss- und Fahrwegrechte, Parkierungsrechte, Näher-, Höher- und Überbaurechte, nachbarliche Erschliessungsdienstbarkeiten, Gewerbebeschränkungen sowie Bau- oder Bauhöhenbeschränkungen, z.B. sog. «Villenservitute», häufig. In letzteren Fällen wird dem belasteten Grundeigentümer untersagt, seine Liegenschaft (vollumfänglich) nach den Möglichkeiten der kommunalen Bau- und Zonenordnung bzw. der Baugesetzgebung auszunutzen. Das kann nicht nur lästig sein, sondern im Vergleich zu anderen Grundstücken im Quartier eine empfindliche Verkehrswertminderung nach sich ziehen.

Welche Tatbestände bewirken eine Löschung?

Dienstbarkeiten kennen verschiedene Untergangsgründe. Zunächst können sich Berechtigte und Verpflichtete entgeltlich oder unentgeltlich auf einen Verzicht einigen (Verzichtsvereinbarung). Weiter kann der Dienstbarkeitsberechtigte einseitig auf sein Recht verzichten, sofern bei gemeinschaftlichen Vorrichtungen (z.B. Heizanlage) nicht (für maximal 30 Jahre) die Unterlassung des Ausscheidens vereinbart wurde. Die Löschung der Dienstbarkeit hat auch bei Eintritt einer bei Dienstbarkeitserrichtung vorgesehenen Befristung oder (Resolutiv-)Bedingung zu erfolgen. Dienstbarkeiten können sodann infolge Ablebens des Berechtigten (bei Personaldienstbarkeiten), bei einer Zwangsverwertung des betreffenden Grundstücks (bei einem sog. Doppelaufruf) oder durch Ablösung auf Basis öffentlichen Rechts (namentlich kantonaler Baugesetzgebungen) untergehen sowie im Falle des Untergangs des berechtigten oder belasteten Grundstücks. Schliesslich kann unter bestimmten Umständen eine Löschung durch richterliche Ablösung der Dienstbarkeit erfolgen, worauf unten noch näher eingegangen wird.

Die Löschung selbst erfolgt auf Grundlage einer Löschungsanmeldung des Dienstbarkeitsberechtigten oder eines ausgewiesenen Löschungsantrags des Dienstbarkeitsbelasteten. Im letzteren Fall sind erforderliche Zustimmungen des Dienstbarkeitsberechtigten und gegebenenfalls eines Drittpfandgläubigers (Hypothekenbank) beizubringen und/oder Nachweisdokumente wie z.B. der Todesschein beim Tod des Personaldienstbarkeitsberechtigten vorzulegen. Werden berechtigte und belastete Liegenschaft vom gleichen Eigentümer erworben, so entsteht eine Eigentümerdienstbarkeit, und die Dienstbarkeit kann (muss aber nicht) gelöscht werden.

Bei einem Eintrag, der höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung mehr hat, kann der belastete Eigentümer unter Darlegung entsprechender Umstände und Vorlage von Belegen die Löschung in einem erleichterten Verfahren verlangen. In solchen Fällen, soweit das Grundbuchamt das Löschungsbegehren für begründet hält, teilt dieses der berechtigten Person mit, dass es den Eintrag löschen werde, wenn nicht innert 30 Tagen Einspruch oder gegebenenfalls in der Folge innert drei Monaten Klage erhoben wird. Ein Sondertatbestand liegt dann vor, wenn die Auslegung der Servitut ergibt, dass der Eintrag ungerechtfertigt ist und deshalb mittels Grundbuchberichtigungsklage die Löschung oder Abänderung der Dienstbarkeit verlangt werden kann. Schliesslich besteht anstelle der Löschung bei Interessennachweis und Kostenübernahme u.U. die Möglichkeit der Verlegung der Dienstbarkeit, etwa eines Wegrechts, auf eine andere, aus Sicht des Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle.

Wann kann eine Löschung gegen den Willen des Dienstbarkeitsberechtigten erzwungen werden?

Unbefristete, nicht resolutiv-bedingte oder nicht auf Lebensdauer errichtete Servitute haben «ewige» Gültigkeit. Dienstbarkeiten unterliegen keiner Verjährung. Selbst die jahrzehntelange Nichtausübung führt grundsätzlich nicht zum Untergang einer Dienstbarkeit. Sie zieht keine «Versitzung» nach sich. Allerdings sieht das Gesetz folgenden Ausgleichsmechanismus im Sinne einer einseitigen Löschungsmöglichkeit durch den Belasteten vor (Art. 736 ZGB):

«Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.

Ist das Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden.»

Bedeutungslos gewordene Dienstbarkeiten sollen also gelöscht werden können. Massgeblich für die gesetzliche Interessenabwägung ist das Interesse des berechtigten Grundeigentümers an der Dienstbarkeitsausübung in korrekter Auslegung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit, wie es sich primär aus Grundbucheintrag, sekundär aus dem Dienstbarkeitsvertrag und subsidiär aus längerer unangefochtener und gutgläubiger Ausübungsart ergibt (vgl. Art. 738 ZGB).

Alles Interesse an einer Dienstbarkeit ist gemäss Art. 736 Abs. 1 ZGB dann verloren, wenn die Ausübung unmöglich geworden ist oder die Servitut für den aktuellen Eigentümer (auch künftig) keinerlei Bedeutung mehr hat, beispielsweise weil die mit einem Weiderecht belastete Liegenschaft bebaut und in ein Wohnquartier integriert wurde. Dasselbe gilt nach dem Grundsatz der Identität der Dienstbarkeit bei einem zwar noch bestehenden Interesse, das aber nicht mehr der ursprünglichen Bedeutung entspricht, wie etwa bei einem Wegrecht, welches zum Zwecke der Zugangssicherstellung zu einem inzwischen abgerissenen Schulhausareal errichtet wurde und nun für die Zufahrt zu einem Geschäft genutzt wird. Hingegen besteht ein Interesse auch dann noch weiter, wenn der Dienstbarkeitsinhalt inzwischen auch von der neueren Baugesetzgebung abgedeckt ist.

In die Kategorie von Art. 736 Abs. 2 ZGB (Ablösung nur gegen Entschädigung) gehören Fälle unverändert vorhandenen Interesses des Berechtigten, das aber durch Zunahme der Belastung unverhältnismässig gering geworden ist, sofern dafür nicht der belastete Eigentümer selbst verantwortlich ist. Das Missverhältnis zwischen Interesse und Belastung kann sich auch aus einer Abnahme des Interesses beim Berechtigten ergeben. Es geht hier mithin stets um die Veränderung der Interessenlage zum Nachteil des Dienstbarkeitsbelasteten, die nach Dienstbarkeitserrichtung eingetreten ist. Die Belastung durch ein Bauverbot wird nicht deshalb unverhältnismässig, weil die öffentlich-rechtliche Bauordnung neu eine Überbauung oder höheres Bauen zulässt.

Weitere Praxisbeispiele

Der Löschungsanspruch ohne Gegenleistung besteht etwa in folgenden Fällen: Ein Wegrecht ist nicht mehr durchgehend auf allen für dessen Ausübung erforderlichen Grundstücken eingetragen. Es besteht keine Zweckübereinstimmung zwischen einem ursprünglich für die Übertragung elektrischer Energie (Hochspannung) vereinbarten Durchleitungsrecht und der Datenübertragung von Fernmeldediensten. Die Löschung eines Fuss- oder Fahrwegrechts hat auch dann zu erfolgen, wenn es sich um ein Legalservitut (Notwegrecht) handelt und inzwischen ein anderer Grundstückszugang errichtet worden ist. Hingegen ist – nur gegen Entschädigung – ein Bauverbot, das eine Überbauung des belasteten Grundstücks verunmöglicht, teilweise aufzuheben, wenn sich das aktuelle Interesse des Berechtigten an freier Seesicht auch mit einer (weniger einschränkenden) Baubeschränkung realisieren lässt.

Dr. Daniel Thaler, Rechtsanwalt (www.ttlegal.ch).

Darf man überhaupt im Freien ein Feuer mit Geäst und dergleichen entfachen? Ja, man darf grundsätzlich, sagt das Bundesgesetz über den Umweltschutz. Allerdings nur trockene natürliche Wald-, Feld- und Gartenabfälle und nur bei wenig Rauchentwicklung. Das Material muss ausreichend trocken sein, es dürfen keine Fremdstoffe verbrannt oder mineralische Brandbeschleuniger verwendet werden. Holz, das mit Nägeln oder Leim zusammengefügt wurde, gilt nicht als natürlich. Das dürfen Sie deshalb nicht im Garten verbrennen.

Flammen oder Funken dürfen keine leicht brennbaren Gegenstände erreichen. Deshalb ist ein Abstand zu Gehölzen und zu Gebäuden von mindestens fünf, besser zehn Metern gut. Wer keinen Ärger mit seinen Nachbarn will, sollte darauf achten, dass das Feuer dort brennt, wo der Rauch nicht auf andere Grundstücke oder Terrassen ziehen kann.

Der Untergrund darf nicht brennbar sein. Für eine Feuerstelle ist ein Durchmesser von 50 bis 100 Zentimetern perfekt. Noch besser: Man hebt diese etwa 5 bis 10 Zentimeter tief aus. In der kleinen Mulde hält sich die Hitze der Glut. Die Feuerstelle können Gartenbesitzer mit großen Steinen eingrenzen.

Ideal zum Verbrennen ist unbehandeltes, gut getrocknetes und dünnes Holz. Nadelhölzer verbreiten viel Licht. Es entsteht jedoch auch recht leicht Funkenflug. Laubhölzer hingegen haben einen höheren Brennwert und bilden besser eine Glut.

Und wie mache ich ein Lagerfeuer richtig?

Ein richtiges Lagerfeuer ist fast ein kleines Kunstwerk. Zuerst macht man in der Mitte der Feuerstelle aus kleinem Anmachholz ein Gitter. Darauf kommen eine Handvoll Späne aus trockenem Nadelholz. Aus dickerem Holz baut man dann darüber bzw. drumherum eine Art Tipi, die Äste werden oben aneinandergelehnt. Zum Anzünden kommt in den Zwischenraum zusammengedrehtes Zeitungspapier oder ein Anzünder.

Um das Anmachholz bauen Sie das Brennholz am besten als viereckigen Stapel. Also zwei parallele Scheite rechts und links des Anzündetipis, darauf schichtet man im rechten Winkel die nächsten beiden Stücke – und immer so weiter. So haben die Holzstücke genug Abstand zueinander und damit ausreichend Sauerstoff.

Ungleichmäßig brennende Stücke sollten Sie mit einem Haken oder einer Metallzange umschichten. Neue Holzstücke fasst man möglichst weit am Ende, nähert sich dem Feuer mit der Windrichtung und legt das Holz mit möglichst großem Abstand auf. Mit dem Haken können Sie es an die richtige Position bringen.

Wenn das Feuer möglichst weit abgebrannt ist, erst dann sollte man löschen. Es eignet sich ein Eimer Wasser, oder Sie nehmen eine Giesskanne – mit der kann man besser zielen.