Während in der Schweiz Kapitalgewinne mit Aktien oder anderen Wertschriften steuerfrei sind, besteuern alle Kantone den Grundstückgewinn von Privatpersonen. Ausgenommen sind je nach Kanton Grundstückgewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen sind. Steuerpflichtig ist die Verkäuferschaft. Unter gewissen Bedingungen kann die Steuer aufgeschoben werden.

Wie im nachstehend aufgeführten Berechnungsbeispiel aufgezeigt wird, kann sich die Grundstückgewinnsteuer schnell im fünf- oder sechsstelligen Bereich bewegen und zur Kostenfalle für die Verkäuferschaft werden. Privatpersonen sind daher gut beraten, die wichtigsten Fakten rund um die Selbstveranlagung der Grundstückgewinnsteuer zu kennen, ansonsten kann ein Immobilienverkauf zu negativen Überraschungen resp. zu hohen Steuerfolgen führen.

Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer anhand eines vereinfachten Beispiels im Kanton Luzern?

Etwas vereinfacht gesagt entspricht der steuerbare Gewinn der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (vgl. nachstehend, der sog. «Anlagewert») und dem Verkaufserlös (vgl. nachstehend, der sog. «Veräusserungswert»). Verschiedene Kosten und Investitionen sind aber grundsätzlich abziehbar.

Der Anlagewert setzt sich aus dem Kaufpreis sowie wertvermehrenden Investitionen, Maklerprovisionen, Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, Erschliessungskosten und Weiterem zusammen. Der Veräusserungswert hingegen umfasst den Verkaufspreis, vermindert um die gesetzlichen Abzüge wie beispielsweise die direkten Veräusserungskosten, worunter Handänderungssteuern sowie Notariatsgebühren fallen.

Für die Berechnung der Höhe der Grundstückgewinnsteuer wird zuerst die einfache Steuer gemäss dem Einkommenssteuertarif für Alleinstehende festgestellt, welche sich für den vorangehend errechneten steuerbaren Grundstückgewinn ergibt. Anschliessend wird dieser Betrag mit dem für alle Gemeinden des Kantons Luzern geltenden Steuerfuss von 4,2 multipliziert.

Wie hoch am Ende die Grundstückgewinnsteuer effektiv ausfällt, ist abhängig von der Besitzesdauer der Liegenschaft. So ist dem errechneten Steuerbetrag bei kurzer Besitzesdauer ein Besitzesdauerzuschlag von bis zu maximal 50 % aufzurechnen, im Falle einer langen Besitzesdauer kann hingegen ein Besitzesdauerrabatt von maximal 25 % des errechneten Steuerbetrags abgezogen werden.

Beispiel:
A kauft zu Beginn des Jahres 2019 eine Stockwerkeigentum-Attikawohnung in Luzern zu einem Preis von CHF 1’400’000.-. Am Ende des Jahres 2023 verkauft A die Wohnung für CHF 2’000’000.-, womit sie in etwas mehr als 4 Jahren einen Gewinn von CHF 600’000.- erwirtschaftet hat. Die einfache Steuer für den steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 600’000.- beläuft sich auf CHF 32’766.70. Dieser Betrag wird mit dem Steuerfuss von 4,2 multipliziert, was einen Steuerbetrag von CHF 137’620.15 ergibt. Da nun das Grundstück weniger als 5 Jahre im Besitz von A war, erhält sie einen Besitzesdauerzuschlag von 10 %. Daraus folgt, dass A einen Betrag von Total CHF 151’382.15 an Grundstückgewinnsteuer zu zahlen hat.

Das vorliegende Beispiel berechnet sich ohne die im Einzelfall abziehbaren Kosten und Investitionen.

Wann ist ein Steueraufschub möglich? Was ist eine latente Steuerlast? 

In gewissen, gesetzlich geregelten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aber nicht sofort fällig, sondern kann aufgeschoben werden. Dies ist zum Beispiel bei einer sogenannten «Ersatzbeschaffung» der Fall. Wenn ein Hauseigentümer/eine Hauseigentümerin sein/ihr Haus verkauft und wieder selbstbenutztes Wohneigentum erwirbt, kann der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Das gilt heute für Wohnsitzwechsel in der ganzen Schweiz, also nicht nur innerhalb des gleichen Kantons. Wichtig ist, dass der gesamte Erlös auch wieder reinvestiert wird. Sonst kann nur ein Anteil aufgeschoben werden. Die Gesetze verlangen, dass das Ersatzobjekt innerhalb einer angemessenen Frist gekauft und selbst bewohnt wird (meist 2 Jahre).

Ein Aufschub ist ebenfalls bei einem Eigentumswechsel infolge Erbschaft, Schenkung oder Erbvorbezug möglich. So kann beispielsweise im Kanton Luzern bei einer gemischten Schenkung die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn die Gegenleistung des Beschenkten geringer ist als 75 % des Verkehrswertes.

Zu einem Aufschub der Steuer führen auch Handänderungen zwischen Ehepartnern/Ehepartnerinnen sowie bei einer Trennung oder Scheidung.

Aber aufgeschoben ist bekanntlich nicht aufgehoben. Die Besteuerung erfolgt dann erst bei der nächsten steuerbegründenden Veräusserung. Der Gewinn errechnet sich in diesem Fall aus der Differenz des Veräusserungswertes zum ursprünglichen Kaufpreis und nicht zum Übernahmepreis. Das heisst, die Verkäuferschaft hat nicht nur denjenigen Gewinn zu versteuern, der während der Zeit angewachsen ist, in welcher er/sie Eigentümer/Eigentümerin der Liegenschaft war, sondern auch denjenigen, der anwuchs, als der Rechtsvorgänger die Liegenschaft hielt. Im Zusammenhang mit dem Steueraufschub ist daher auch von der Übernahme einer sogenannten latenten Steuerlast die Rede. Gleichzeitig profitiert die Verkäuferschaft aber von der Besitzesdauer des Rechtsvorgängers. Denn diese kann sich die Verkäuferschaft anrechnen lassen.

Bei Fragen rund um die Aufschubstatbestände empfiehlt es sich in der Regel, einen versierten Notar/Notarin beizuziehen, welcher/welche die verschiedenen Varianten aufzeigen und den Aufschub in den entsprechenden öffentlich beurkundeten Verträgen unter Verweis auf die gesetzlichen Vorgaben direkt beantragen kann.

Wie kann die anfallende Grundstückgewinnsteuer vorab berechnet resp. sichergestellt werden?
Wird die Grundstückgewinnsteuer nicht beglichen, kann die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Obwohl grundsätzlich der Verkäufer/die Verkäuferin für die Grundstückgewinnsteuer zuständig ist, haftet die Steuer aber immer am Grundstück. Im «Worst Case» wird das Pfandrecht bei Nichtbezahlung der Steuer also erst dann eingetragen, wenn die Käuferschaft der neue Eigentümer/die neue Eigentümerin ist. Aus diesem Grund ist es im Kanton Luzern Usanz, dass vor einer Beurkundung vom Notar/von der Notarin oder von der zuständigen Gemeinde eine provisorische Steuerberechnung vorgenommen und der approximativ berechnete Steuerbetrag auf einem speziellen Sperrkonto sichergestellt wird.

Welche kantonalen Unterschiede gibt es bei der Besteuerung?
Für die Berechnung des relevanten Grundstückgewinns folgen alle Kantone grundsätzlich derselben Methode. Nicht aber in allen Kantonen fällt auf die Grundstückgewinne auch eine Grundstückgewinnsteuer an. In sogenannten dualistischen Kantonen – so unter anderem im Kanton Luzern – fällt die Grundstückgewinnsteuer nur für Grundstückgewinne aus dem Privatvermögen an. Grundstückgewinne aus dem Geschäftsvermögen sind demgegenüber der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer unterstellt. In den Kantonen Zürich, Schwyz, Uri, Bern, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Nidwalden, Tessin sowie Jura – und damit der Minderheit der Kantone – findet das sogenannte monistische System Anwendung. In diesen Kantonen unterliegen alle Grundstückgewinne, unabhängig davon, ob sie im Privat- oder im Geschäftsvermögen gehalten werden, der Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer.

Kantonale Unterschiede ergeben sich sodann bei den Steuersätzen sowie bei den Berechnungsmethoden für die Berechnung der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer. So verfügt der Kanton Zürich im Vergleich zum Kanton Luzern über andere Steuersätze wie auch über andere Ansätze für den Besitzesdauerzuschlag und -rabatt. Erhält die veräussernde Person im Kanton Zürich beispielsweise bei einer Besitzesdauer von vollen 20 Jahren und mehr einen Besitzesdauerrabatt von 50 %, hat sie im Kanton Luzern nach 33 Jahren einen Anspruch auf einen maximalen Rabatt von 25 %. In der überwiegenden Anzahl der Kantone ist der Steuertarif progressiv ausgestaltet. Einen proportionalen Steuertarif kennen nur wenige Kantone.

Was wiederum die meisten Kantone kennen, sind Regelungen zu Bagatellgewinnen. Die konkrete Ausgestaltung variiert jedoch auch hier je nach Kanton stark. Gibt es Kantone, welche Gewinne, die einen bestimmten Betrag nicht erreichen, von der Steuer befreien (z.B. Basel-Stadt: CHF 500.-; Kanton Luzern: CHF 13’000.-), gewähren andere Kantone einen allgemeinen Abzug am Grundstückgewinn selbst (Schwyz: CHF 2’000.-; Uri: CHF 10’000.-). Noch andere Kantone befreien diejenigen Gewinne von der Steuer, auf denen die geschuldete Steuer einen gesetzlich festgelegten Frankenbetrag nicht erreicht (z.B. Tessin: CHF 30.-; Wallis: CHF 100.-).

Fazit: Welche Strategien gibt es zur Minimierung der Grundstückgewinnsteuer? 

Bei der Veräusserung einer Immobilie kann sich die Grundstückgewinnsteuer schnell als Kostenfalle herausstellen und die Verkäuferschaft finanziell stark belasten. Wir empfehlen deshalb, sämtliche Belege über die Kosten und wertvermehrenden Investitionen sorgfältig aufzubewahren und bei Unklarheiten oder spezifischen Fragen frühzeitig einen versierten Notar/eine versierte Notarin beizuziehen, welcher/welche die verschiedenen Varianten aufzeigen kann. Mit dem entsprechenden Know-how lässt sich die Steuerlast bei einer Veräusserung einer Immobilie in vielen Fällen optimieren oder auch aufschieben.

Vorsicht geboten ist bei Erbschaften, Nachlassplanungen und der Übertragung von Liegenschaften an Kinder. Vielfach ist ein Aufschub möglich. Bei einem späteren Verkauf an Dritte werden allerdings die latenten Grundstückgewinnsteuern dann doch fällig. Da unter Umständen viel Geld auf dem Spiel steht, sollten die Eigentümerschaft immer auch die latenten Steuern im Auge behalten. Auch hier empfiehlt sich der frühzeitige Beizug eines versierten Notars/einer versierten Notarin.

Cyrill Lauper ist Rechtsanwalt und Notar mit Expertise in Immobilienrecht, Bau- und Planungsrecht, Erb- und Nachlassrecht, Gesellschaft- und Handelsrecht, allg. Vertragsrecht, Prozesse / Verfahren / Streitbeteiligungen, Verwaltungsmandate / Domizile, Notariat und Partner bei Lauper & Partner mit Sitz in Luzern.