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Zürich
Intercityhaus
Zollikerstrasse 141
8008 Zürich
Tel. +41 44 388 58 80
zuerich@intercity.ch
Luzern
Intercityhaus
Alpenstrasse 6
6004 Luzern
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am Aeschenplatz
St. Jakobs-Strasse 3
4002 Basel
Tel. +41 61 317 67 80
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Das 6½-Zimmer-Einfamilienhaus beeindruckt durch seine grosszügige Gestaltung, die bereits bei der Einfahrt mit einem einladenden Vorplatz und mehreren Parkmöglichkeiten sichtbar wird. Das Haus befindet sich leicht erhöht in einem ruhigen und sonnigen Wohnviertel und liegt am Ende einer Quartierstrasse (Sackgasse).
Die Liegenschaft mit einer Wohnfläche von rund 182 m² und 410 m² Nebenfläche bietet viel Platz, um Ihre Wohnträume zu verwirklichen. Vom Terrassen- und Gartenbereich mit beheiztem Aussenpool sowie zwei Zimmern im Obergeschoss mit Balkon geniesst man eine traumhafte Sicht auf den Vierwaldstättersee und die grüne Landschaft. Das Haus bietet viel Privatsphäre und wird die Herzen von Naturliebhabern höher schlagen lassen.
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Intercity Vermarktung AG
Intercityhaus
Alpenstrasse 6
6004 Luzern
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Im begehrten Zürcher Stadtkreis 7 entstehen 27 1½- bis 4½-Zimmer-Mietwohnungen mit einer einzigartigen Vielfalt an Wohnoptionen. Erleben Sie die lebendige Energie des Quartiers Hirslanden.
Ganz nach dem Motto «Choose your Lifestyle» wählen Sie den Wohnstil, der zu Ihnen passt. Es warten moderne Loftstil-Wohnungen auf Sie, die mit einem urbanen Flair, grosszügigen Grundrissen und überhohen Räumen beeindrucken.
Zudem können Sie sich auf geräumige Maisonette-Wohnungen mit grossflächigen Aussenräumen und Blick ins Grüne freuen.
Die Lage in der Nähe des belebten Hegibachplatzes gewährleistet eine exzellente Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Einkaufsbummel, kulinarische Entdeckungen und medizinische Versorgungen sind zu Fuss, mit dem Auto oder auch bequem mit dem Tram erreichbar. Schulen sowie Einkaufmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich wenige Gehminuten entfernt.
Erleben Sie eine Umgebung, die städtisches Leben mit Naturverbundenheit vereint. Die Nähe zu Naherholungsgebieten lädt zu entspannenden Wanderungen und aufregenden Fahrradtouren ein. Beginnen Sie den Stadtzürcher Rundspaziergang durch das Werenbachtobel direkt vor der Haustüre. Wer es rasanter mag, kann die eindrückliche Tobellandschaft mit dem Fahrrad geniessen.
Der Quartierhof Wynegg befindet sich ebenfalls in der Nähe. Verbringen Sie entspannte Tage auf einem der grössten Bauernhöfe der Stadt Zürich. Ein weiteres Highlight ist der botanische Garten direkt nebenan. Mit seinen 9’000 verschiedenen Pflanzenarten ist er die Oase inmitten der Stadt. Und für diejenige, die das Wasser lieben, befindet sich der Zürichsee nur wenige Minuten entfernt.
Entdecken Sie das perfekte Gleichgewicht zwischen urbaner Raffinesse und naturnahem Lebensstil – Willkommen an der Forchstrasse 239/241!
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Weitere Informationen finden Sie auf der Projektwebseite: www.forchstrasse-zh.ch
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Gerne informieren wir Sie umfassend.
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Mit «Bloomville» entsteht in Regensdorf eine pulsierende Stadt in der Stadt, in der alles an einem Ort zu finden ist. Mit perfekter Anbindung an Zürich bietet «Bloomville» nicht nur eine ideale Lage, sondern auch die Startrampe ins Leben.
Das Neubauprojekt «Bloomville» mit seinen vier zeitgemässen und umweltfreundlichen Gebäuden liegt nur etwa 200 Meter vom Bahnhof Regensdorf-Watt entfernt. Hier profitieren Sie von einer aufstrebenden Gemeinde mit optimalen öffentlichen Verkehrsanbindungen und kontinuierlich steigenden Einwohnerzahlen.
Zusätzlich umfasst das Projekt etwa 7’000 m² einladende Büro- und Geschäftsflächen, die für vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ausgelegt sind. Die Geschäftsflächen im «Bloomville» zeichnen sich durch eine geschickte Unterteilung und individuell gestaltbare Flächenoptionen aus, die auf die Bedürfnisse der Mieter:innen zugeschnitten sind. Ob Büro-, Retail-, Praxis- oder Gastrofläche, wir gehen auf Ihre individuellen Wünsche ein.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Weitere Informationen finden Sie auf der Projektwebseite: www.bloom-ville.ch
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In einem gepflegten Wohn- und Gewerbequartier gelegen, präsentiert sich diese charmante Dachmaisonette-Wohnung als wahre Perle.
Mit einer grosszügigen Wohnfläche von etwa 127.6 m², verteilt auf zwei Etagen, bietet sie reichlich Platz für Komfort und Entspannung. Der Höhepunkt dieser Eigentumswohnung offenbart sich jedoch durch die majestätische Aussicht auf den Zürichsee, welche aus verschiedenen Räumen genossen werden kann. Ein gemütliches Cheminée sorgt für wohlige Wärme und schafft eine einladende Atmosphäre. Die beiden Balkone laden dazu ein, laue Sommerabende in völliger Entspannung zu geniessen, während man den Blick über den glitzernden See schweifen lässt.
Die Nähe zum Ufer des Zürichsees sowie optimale öffentliche Verkehrsanbindungen verleiht diesem traumhaften Wohnsitz eine unvergleichliche Lebensqualität.
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Gerne stellen wir Ihnen die Verkaufsdokumentation per E-Mail zu.
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Intercityhaus
Zollikerstrasse 141
8008 Zürich
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Die Eigentumswohnungen befinden sich im lebendigen und trendigem Industriequartier im Zürcher Stadtkreis 5. In unmittelbarer Gehentfernung sind sämtliche Annehmlichkeiten des täglichen Bedarfs zu finden. Ob Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Restaurants, Bars oder öffentliche Verkehrsmittel – alles ist bequem und schnell erreichbar.
Bei den Verkaufsobjekten handelt es sich um drei Eigentumswohnungen, die jeweils auch über je einen Einstellplatz in der Unterniveau-Garage verfügen. Die gesamte Liegenschaft ist durch einen Baurechtsvertrag verbunden, der bis zum 31. Dezember 2078 gültig ist.
Wohnung F7
Mit seinen 62 m2 Wohnfläche präsentiert sich die Wohnung als ein einladendes und komfortables zuhause. Die Wohneinheit wurde anfangs 2023 renoviert und erstrahlt heute im neuen Glanz. Der Boden ist mit Parkett ausgelegt, das neue Badezimmer trumpft mit ihrem urbanen Charme auf. Ebenso wurde die Küche neugestaltet und mit neuen Geräten und stilvollen Oberflächen ausgestattet.
Wohnung F8
Die 39 m2 Wohnfläche wurde geschickt auf die 1½-Zimmer verteilt und verfügt über einen gepflegten Zustand. Ein Highlight der Wohnung ist der Balkon, welcher den Bewohner:innen die Möglichkeit bietet, im Freien zu entspannen und die frische Luft zu geniessen. Für zusätzlichen Stauraum steht ein separates Kellerabteil zur Verfügung.
Wohnung F9
Die charmante und helle Wohnung präsentiert sich als ein geräumiges und komfortables zuhause mit einer grosszügigen Wohnfläche von 69 m2. Sie bietet den Bewohner:innen viel Platz und Flexibilität bei der Gestaltung ihres Wohnraums. Für Momente der Erholung sorgt der Balkon, welcher den Wohnraum des Schlafzimmers erweitert und die Möglichkeit gibt, direkt die frische Luft zu geniessen.
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Das Verkaufsobjekt liegt leicht erhöht, an einer ruhigen und sonnigen Wohnlage unweit vom Dorfkern Buchrain entfernt. Die Umgebung der Liegenschaft ist von kleinen Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern geprägt, was eine angenehme Nachbarschaft garantiert.
Die charmante 3½-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 98 m² und 46 m² Nebenfläche bietet viel Platz, um Ihre Wohnträume zu verwirklichen. Die Zimmer sind sehr gut möblierbar und attraktiv angelegt. Das nach Südwesten ausgerichtete Zimmer verfügt über eine Schiebetüre, die es ermöglicht, die 3½-Zimmer-Eigentumswohnung mühelos in eine 4½-Zimmer-Wohnung umzuwandeln.
Von der südwestlich ausgerichteten Terrasse aus eröffnet sich ein atemberaubender Ausblick auf die grüne Umgebung sowie auf den majestätischen Pilatus. Hier kann man entspannte Stunden im Freien verbringen und die Schönheit der Natur in vollen Zügen geniessen.
Sowohl die Wohnung selbst als auch die Umgebung der Überbauung mit insgesamt 15 Wohnungen sind sehr gepflegt und dank des mediterranen Baustils fühlt man sich wie in der Toskana. Das perfekte Zuhause für Menschen, die das Besondere suchen.
Zum Verkaufsangebot gehören ein geräumiger Kellerraum im Untergeschoss sowie zwei Stellplätze in der gemeinsamen Tiefgarage.
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Das Neubauprojekt «Bahnhofareal Liestal» umfasst 23 hochwertige Mietwohnungen direkt am Bahnhofsgelände Liestal.
Wünschen Sie sich eine Wohnung mit passendem Wohlfühlambiente? Von grosszügigen 1½- bis hin zu atemberaubenden 4½-Zimmer-Wohnungen ist für jeden Wohngeschmack etwas dabei. Die Mietwohnungen begeistern mit einladenden Grundrissen, eigenen Waschtürmen sowie einem hochwertigen Ausbaustandard.
Die Umgebung rund ums «Bahnhofareal Liestal» bietet Ihnen eine Vielzahl an Aktivitäten – Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten, Kino wie aber auch kurze Gehdistanzen zur Altstadt und zu Schulen. Die grossartigen Verbindungen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln direkt am Liestaler Bahnhof ermöglichen Ihnen zudem unvergessliche Reisen.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Weitere Informationen zu diesem Projekt finden Sie auf der Projektwebsite www.bahnhofareal-liestal.ch
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Intercityhaus am Aeschenplatz
St. Jakobs-Strasse 3
4002 Basel
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Direkt am Vierwaldstättersee, neben der Universität und dem Bahnhof gelegen, befinden sich die Gewerberäumlichkeiten des Lakefront Center in einem attraktiven Arbeitsumfeld. Diverse Dienstleister, das Radisson Blu Hotel mit seinem Fitness- und Wellnessbereich und das Restaurant LUCE sind Ihre künftigen Nachbarn. Hier profitieren Gewerbemieter von vielseitigen Synergien an urbaner Lage.
Der Standort ist sehr gut erreichbar. Dank dem kurzen Verbindungssteg vom Bahnhof aus kommt man auch bei Regenwetter trocken im Lakefront Center an. Mitarbeitenden oder Kunden, die mit dem Auto unterwegs sind, steht die hauseigene Tiefgarage zur Verfügung.
Das Flächenangebot im Lakefront Center ist flexibel unterteilbar und bietet Raum für unterschiedlichste Ansprüche. Das Angebot variiert von modernen Flächen mit Galerie und Sicht auf den Bahnhof bis hin zu Ladenflächen mit ausgezeichneter Visibilität zur Bürgen- und Werftestrasse hin. Die Flächen werden ausgebaut vermietet und verfügen über eine Teeküche mit Pausenbereich.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Weitere Informationen finden Sie auf unserer Projektwebsite: www.lakefrontcenter.ch.
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Die ersten Sekunden beim Betreten eines Raumes entscheiden, ob man sich darin wohl fühlt oder nicht. Dabei spielen Emotionen genauso eine zentrale Rolle wie die Einrichtung und Präsentation von Wohnobjekten und Möbeln. Meistens braucht es nur ein paar gezielte Veränderungen, um aus den eigenen vier Wänden einen atmosphärischen Wohnraum zu gestalten, der nicht nur das ästhetische Auge, sondern auch die Sinne anspricht. Wie man mit kleinen Veränderungen einen grossen Effekt erzielen kann, lesen Sie hier.
Die Monate um den Jahreswechsel eignen sich wunderbar, um die innere Marie Kondo zu challangen und sich von Altlasten zu trennen, die Ihnen keine Freude mehr bereiten. Seien Sie dabei radikal, aber nicht unüberlegt. Ein Objekt, das Ihnen seit dem Kauf ausser einer dicken Staubschicht nichts gebracht hat, wird auch in den nächsten Monaten keine grosse Liebe in Ihnen entfachen. Gehen Sie dabei akribisch durch alle Räume und schauen Sie sich jedes Möbelstück, Wohnobjekt und Accessoire genau an und fragen Sie sich, welche Aufgabe es erfüllt und ob es an einem anderen Ort nicht besser aufgehoben wäre. Alles, was keine Freude bringt oder keinen Zweck erfüllt, darf weg.
Weniger ist mehr. Das gilt auch bei der Dekoration: Für einmal steht das Regal von Oyoy im Mittelpunkt. @Oyoy
Besonders kleinere Räume sehen bei Unordnung schnell schmuddelig und chaotisch aus. Deshalb erzeugt eine umfangreiche Aufräumaktion bereits einen grossen Effekt. Kleinkram kann dabei sorgfältig in formschönen Schalen oder natürlichen Körben aufbewahrt werden. Schauen Sie auch, dass Möbel, die den Raum unnötig zustellen, einen neuen Platz zum Beispiel an der Wand bekommen. Besonders der Eingangsbereich sollte makellos daherkommen, wenn Sie einen guten ersten Eindruck hinterlassen wollen.
Raffinierter Ordnungshelfer: Das Parade Shelf von ferm Living. @fermLiving
Vollgepackte Räume können uns einengen und nehmen uns so wortwörtlich den Raum zum Atmen. Haben Sie Mut zur Lücke bei der Einrichtung. Weniger ist hier tatsächlich mehr. Anstatt jeden Fleck zuzustellen, setzen Sie lieber ein Möbelstück oder Wandobjekt in Szene. Besonders in kleineren Räumen ist es ratsam, dass weite Teile des Fussbodens unbedeckt bleiben. Zudem kann ein Wandspiegel den Raum optisch grösser wirken lassen. In grossen Räumen kann man hingegen mit einem dezenten Teppich und Vorhang für mehr Gemütlichkeit sorgen und mit einem grossformatigen Bild ein Highlight setzen. Lösen Sie sich vom Gedanken, dass alle Ablagen dekoriert oder mit Dingen vollgestellt sein müssen. Eine ruhige Fläche bringt auch Ruhe in den Geist.
Grosszügiges Schlafzimmer von Bolia mit Elton Bettrahmen. @Bolia
Wir fühlen uns automatisch wohler in Räumen, die auf angenehme Weise unsere Sinne ansprechen. Dafür können Sie zum Beispiel eine natürliche, aber dezente Duftkerze oder einen Aroma-Diffuser mit ätherischen Ölen nutzen oder frische Blumen und Zimmerpflanzen im Raum platzieren. Verzichten Sie dabei auf künstliche oder penetrante Duftnoten. Diese können ablenken oder gar störend wirken. Vermeiden Sie einen wilden Farbenmix oder zu grelle Farben. Entscheiden Sie sich lieber für sanfte und aufeinander abgestimmte Farben wie etwa eine Variation aus schlichten Blau- oder Grüntönen.
Minimalistisch und dennoch ein schöner Blickfang: Die Vase Ikebana von Fritz Hansen. @Fritz Hansen
Wenn es um ein stimmungsvolles Wohnambiente geht, ist das Licht ein entscheidender aber oftmals unterschätzter Faktor. Kühles Licht kann einen Raum unpersönlich und kalt wirken lassen. Schauen Sie darauf, dass Sie möglichst viel natürliches Tageslicht haben. Öffnen Sie Vorhänge und spielen Sie zudem mit indirekten warmen Lichtquellen. In der kalten Jahreszeit geben Kerzen dem Raum eine warme Atmosphäre.
Japanisch angehauchte Leuchte von Norm Architects für Audo. ©Audo
Für einen minimalistischen Einrichtungsstil müssen Sie nicht zwingend auf Accessoires verzichten: Es kommt lediglich auf die richtige Auswahl an. Anstatt ein Sammelsurium an Souvenirs oder sonstigen Objekten anzuhäufen, legen Sie den Fokus auf ein paar auserwählte Statement Pieces wie etwa ein hochwertiges Coffee Table Book, eine erlesene Vase oder ein aussergewöhnliches Tablet. Ein einzigartiges Reise-Souvenir kann zudem Gesprächsstoff für das nächste Dinner mit Freunden und Bekannten liefern.
Cairn Centrepiece von ferm Living. @fermLiving
Besonders in der kälteren Jahreszeit wirken gedeckte Farben und haptisch angenehme Textilien für Wärme und Geborgenheit. Dafür müssen Sie aber nicht die Wände streichen oder neue Vorhänge anbringen. Meist helfen bereits kleine Anpassungen: Wechseln Sie beispielsweise die Kissenbezüge der Zierkissen saisonal aus oder legen Sie im Winter ein weiches Plaid über die Lehne des Sofas. Hochwertige Leinenservietten oder Tischdecken sind auf einem gedeckten Tisch zudem immer eine gute Wahl und haben Stil.
Passende Plaids und Kissen von House Doctor sorgen für eine warme Atmosphäre. @house doctor
Carina Iten schreibt seit zehn Jahren für den Archithema Verlag über Wohnkultur, Design- und Lifestyle-Themen und ist seit 2018 als Chefredaktorin des Onlinemagazins meter tätig. Sie mag es, einen frischen Blick auf Dinge und Themen zu werfen, die uns täglich umgeben.
Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich um eine sogenannte Sondersteuer, die vom erzielten Gewinn abhängig ist. Als steuerpflichtige Veräusserungen gelten insbesondere die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück (z.B. Verkauf der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft), oder aber die Veräusserung eines Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder die Überführung von Grundstücken vom Privat- ins Geschäftsvermögen.
Während in der Schweiz Kapitalgewinne mit Aktien oder anderen Wertschriften steuerfrei sind, besteuern alle Kantone den Grundstückgewinn von Privatpersonen. Ausgenommen sind je nach Kanton Grundstückgewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen sind. Steuerpflichtig ist die Verkäuferschaft. Unter gewissen Bedingungen kann die Steuer aufgeschoben werden.
Wie im nachstehend aufgeführten Berechnungsbeispiel aufgezeigt wird, kann sich die Grundstückgewinnsteuer schnell im fünf- oder sechsstelligen Bereich bewegen und zur Kostenfalle für die Verkäuferschaft werden. Privatpersonen sind daher gut beraten, die wichtigsten Fakten rund um die Selbstveranlagung der Grundstückgewinnsteuer zu kennen, ansonsten kann ein Immobilienverkauf zu negativen Überraschungen resp. zu hohen Steuerfolgen führen.
Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer anhand eines vereinfachten Beispiels im Kanton Luzern?
Etwas vereinfacht gesagt entspricht der steuerbare Gewinn der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (vgl. nachstehend, der sog. «Anlagewert») und dem Verkaufserlös (vgl. nachstehend, der sog. «Veräusserungswert»). Verschiedene Kosten und Investitionen sind aber grundsätzlich abziehbar.
Der Anlagewert setzt sich aus dem Kaufpreis sowie wertvermehrenden Investitionen, Maklerprovisionen, Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, Erschliessungskosten und Weiterem zusammen. Der Veräusserungswert hingegen umfasst den Verkaufspreis, vermindert um die gesetzlichen Abzüge wie beispielsweise die direkten Veräusserungskosten, worunter Handänderungssteuern sowie Notariatsgebühren fallen.
Für die Berechnung der Höhe der Grundstückgewinnsteuer wird zuerst die einfache Steuer gemäss dem Einkommenssteuertarif für Alleinstehende festgestellt, welche sich für den vorangehend errechneten steuerbaren Grundstückgewinn ergibt. Anschliessend wird dieser Betrag mit dem für alle Gemeinden des Kantons Luzern geltenden Steuerfuss von 4,2 multipliziert.
Wie hoch am Ende die Grundstückgewinnsteuer effektiv ausfällt, ist abhängig von der Besitzesdauer der Liegenschaft. So ist dem errechneten Steuerbetrag bei kurzer Besitzesdauer ein Besitzesdauerzuschlag von bis zu maximal 50 % aufzurechnen, im Falle einer langen Besitzesdauer kann hingegen ein Besitzesdauerrabatt von maximal 25 % des errechneten Steuerbetrags abgezogen werden.
Beispiel:
A kauft zu Beginn des Jahres 2019 eine Stockwerkeigentum-Attikawohnung in Luzern zu einem Preis von CHF 1’400’000.-. Am Ende des Jahres 2023 verkauft A die Wohnung für CHF 2’000’000.-, womit sie in etwas mehr als 4 Jahren einen Gewinn von CHF 600’000.- erwirtschaftet hat. Die einfache Steuer für den steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 600’000.- beläuft sich auf CHF 32’766.70. Dieser Betrag wird mit dem Steuerfuss von 4,2 multipliziert, was einen Steuerbetrag von CHF 137’620.15 ergibt. Da nun das Grundstück weniger als 5 Jahre im Besitz von A war, erhält sie einen Besitzesdauerzuschlag von 10 %. Daraus folgt, dass A einen Betrag von Total CHF 151’382.15 an Grundstückgewinnsteuer zu zahlen hat.
Das vorliegende Beispiel berechnet sich ohne die im Einzelfall abziehbaren Kosten und Investitionen.
Wann ist ein Steueraufschub möglich? Was ist eine latente Steuerlast?
In gewissen, gesetzlich geregelten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aber nicht sofort fällig, sondern kann aufgeschoben werden. Dies ist zum Beispiel bei einer sogenannten «Ersatzbeschaffung» der Fall. Wenn ein Hauseigentümer/eine Hauseigentümerin sein/ihr Haus verkauft und wieder selbstbenutztes Wohneigentum erwirbt, kann der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Das gilt heute für Wohnsitzwechsel in der ganzen Schweiz, also nicht nur innerhalb des gleichen Kantons. Wichtig ist, dass der gesamte Erlös auch wieder reinvestiert wird. Sonst kann nur ein Anteil aufgeschoben werden. Die Gesetze verlangen, dass das Ersatzobjekt innerhalb einer angemessenen Frist gekauft und selbst bewohnt wird (meist 2 Jahre).
Ein Aufschub ist ebenfalls bei einem Eigentumswechsel infolge Erbschaft, Schenkung oder Erbvorbezug möglich. So kann beispielsweise im Kanton Luzern bei einer gemischten Schenkung die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn die Gegenleistung des Beschenkten geringer ist als 75 % des Verkehrswertes.
Zu einem Aufschub der Steuer führen auch Handänderungen zwischen Ehepartnern/Ehepartnerinnen sowie bei einer Trennung oder Scheidung.
Aber aufgeschoben ist bekanntlich nicht aufgehoben. Die Besteuerung erfolgt dann erst bei der nächsten steuerbegründenden Veräusserung. Der Gewinn errechnet sich in diesem Fall aus der Differenz des Veräusserungswertes zum ursprünglichen Kaufpreis und nicht zum Übernahmepreis. Das heisst, die Verkäuferschaft hat nicht nur denjenigen Gewinn zu versteuern, der während der Zeit angewachsen ist, in welcher er/sie Eigentümer/Eigentümerin der Liegenschaft war, sondern auch denjenigen, der anwuchs, als der Rechtsvorgänger die Liegenschaft hielt. Im Zusammenhang mit dem Steueraufschub ist daher auch von der Übernahme einer sogenannten latenten Steuerlast die Rede. Gleichzeitig profitiert die Verkäuferschaft aber von der Besitzesdauer des Rechtsvorgängers. Denn diese kann sich die Verkäuferschaft anrechnen lassen.
Bei Fragen rund um die Aufschubstatbestände empfiehlt es sich in der Regel, einen versierten Notar/Notarin beizuziehen, welcher/welche die verschiedenen Varianten aufzeigen und den Aufschub in den entsprechenden öffentlich beurkundeten Verträgen unter Verweis auf die gesetzlichen Vorgaben direkt beantragen kann.
Wie kann die anfallende Grundstückgewinnsteuer vorab berechnet resp. sichergestellt werden?
Wird die Grundstückgewinnsteuer nicht beglichen, kann die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Obwohl grundsätzlich der Verkäufer/die Verkäuferin für die Grundstückgewinnsteuer zuständig ist, haftet die Steuer aber immer am Grundstück. Im «Worst Case» wird das Pfandrecht bei Nichtbezahlung der Steuer also erst dann eingetragen, wenn die Käuferschaft der neue Eigentümer/die neue Eigentümerin ist. Aus diesem Grund ist es im Kanton Luzern Usanz, dass vor einer Beurkundung vom Notar/von der Notarin oder von der zuständigen Gemeinde eine provisorische Steuerberechnung vorgenommen und der approximativ berechnete Steuerbetrag auf einem speziellen Sperrkonto sichergestellt wird.
Welche kantonalen Unterschiede gibt es bei der Besteuerung?
Für die Berechnung des relevanten Grundstückgewinns folgen alle Kantone grundsätzlich derselben Methode. Nicht aber in allen Kantonen fällt auf die Grundstückgewinne auch eine Grundstückgewinnsteuer an. In sogenannten dualistischen Kantonen – so unter anderem im Kanton Luzern – fällt die Grundstückgewinnsteuer nur für Grundstückgewinne aus dem Privatvermögen an. Grundstückgewinne aus dem Geschäftsvermögen sind demgegenüber der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer unterstellt. In den Kantonen Zürich, Schwyz, Uri, Bern, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Nidwalden, Tessin sowie Jura – und damit der Minderheit der Kantone – findet das sogenannte monistische System Anwendung. In diesen Kantonen unterliegen alle Grundstückgewinne, unabhängig davon, ob sie im Privat- oder im Geschäftsvermögen gehalten werden, der Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer.
Kantonale Unterschiede ergeben sich sodann bei den Steuersätzen sowie bei den Berechnungsmethoden für die Berechnung der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer. So verfügt der Kanton Zürich im Vergleich zum Kanton Luzern über andere Steuersätze wie auch über andere Ansätze für den Besitzesdauerzuschlag und -rabatt. Erhält die veräussernde Person im Kanton Zürich beispielsweise bei einer Besitzesdauer von vollen 20 Jahren und mehr einen Besitzesdauerrabatt von 50 %, hat sie im Kanton Luzern nach 33 Jahren einen Anspruch auf einen maximalen Rabatt von 25 %. In der überwiegenden Anzahl der Kantone ist der Steuertarif progressiv ausgestaltet. Einen proportionalen Steuertarif kennen nur wenige Kantone.
Was wiederum die meisten Kantone kennen, sind Regelungen zu Bagatellgewinnen. Die konkrete Ausgestaltung variiert jedoch auch hier je nach Kanton stark. Gibt es Kantone, welche Gewinne, die einen bestimmten Betrag nicht erreichen, von der Steuer befreien (z.B. Basel-Stadt: CHF 500.-; Kanton Luzern: CHF 13’000.-), gewähren andere Kantone einen allgemeinen Abzug am Grundstückgewinn selbst (Schwyz: CHF 2’000.-; Uri: CHF 10’000.-). Noch andere Kantone befreien diejenigen Gewinne von der Steuer, auf denen die geschuldete Steuer einen gesetzlich festgelegten Frankenbetrag nicht erreicht (z.B. Tessin: CHF 30.-; Wallis: CHF 100.-).
Fazit: Welche Strategien gibt es zur Minimierung der Grundstückgewinnsteuer?
Bei der Veräusserung einer Immobilie kann sich die Grundstückgewinnsteuer schnell als Kostenfalle herausstellen und die Verkäuferschaft finanziell stark belasten. Wir empfehlen deshalb, sämtliche Belege über die Kosten und wertvermehrenden Investitionen sorgfältig aufzubewahren und bei Unklarheiten oder spezifischen Fragen frühzeitig einen versierten Notar/eine versierte Notarin beizuziehen, welcher/welche die verschiedenen Varianten aufzeigen kann. Mit dem entsprechenden Know-how lässt sich die Steuerlast bei einer Veräusserung einer Immobilie in vielen Fällen optimieren oder auch aufschieben.
Vorsicht geboten ist bei Erbschaften, Nachlassplanungen und der Übertragung von Liegenschaften an Kinder. Vielfach ist ein Aufschub möglich. Bei einem späteren Verkauf an Dritte werden allerdings die latenten Grundstückgewinnsteuern dann doch fällig. Da unter Umständen viel Geld auf dem Spiel steht, sollten die Eigentümerschaft immer auch die latenten Steuern im Auge behalten. Auch hier empfiehlt sich der frühzeitige Beizug eines versierten Notars/einer versierten Notarin.
Cyrill Lauper ist Rechtsanwalt und Notar mit Expertise in Immobilienrecht, Bau- und Planungsrecht, Erb- und Nachlassrecht, Gesellschaft- und Handelsrecht, allg. Vertragsrecht, Prozesse / Verfahren / Streitbeteiligungen, Verwaltungsmandate / Domizile, Notariat und Partner bei Lauper & Partner mit Sitz in Luzern.
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