1. Lernen Sie Einrichten auf die leichte Art

Sie können sich auch in einer kleinen Wohnung alle Wohnwünsche und Bedürfnisse erfüllen. Achten Sie aber darauf, dass Sie nicht schwere, klobige oder gar unverrückbare Möbel wählen. Es gibt wunderschöne, schlichte Designermöbel, die leicht und luftig wirken und trotzdem viel Komfort bieten. Wählen Sie zum Beispiel Sofas, Sessel, Sideboards und andere Staumöbel, die auf leichten Füssen stehen. Dadurch bleibt der Boden sichtbar. Die Wohnfläche wirkt optisch grösser und der Raum bleibt luftiger. Setzen Sie auf kleine Beistellmöbel und auf Couchtische, die nicht viel Bodenfläche brauchen wie diese runden Tische in verschiedenen Höhen. Zudem sind auch Satztische eine gute Idee.

2. Entscheiden Sie sich für die kleine Version

Damit sind wir direkt bei der Grösse der Möbel angelangt. Die meisten Möbelstücke und Wohnideen funktionieren auch in der kleinen Version. Statt komplizierten und erst noch meist unattraktiven Garderoben- oder Badezimmermöbel, lohnt es sich, kleine und feine Stücke zu suchen. Hier dient etwa ein filigranes, schlichtes, schwarzes Regal als Empfangsmöbel, das alles bietet, was beim Eintritt in die Wohnung benötig wird: Ablage, warmes Licht, Platz für eine Blumenvase und praktischen Stauraum.

3. Schalten Sie auf Tiefgang

Gerade kleine Wohnungen führen schnell zu improvisierten Studiowohnstilen und wirken damit unfertig eingerichtet oder gar wie eine unordentliche Studentenbude. Ein hilfreicher Trick damit kleine Räume gut aussehen, ist der Einsatz von Lowboards. Wenn Sie mit Lowboards eine neue Ebene schaffen, können Sie getrost Dinge darauf stapeln, Bilder an die Wand gelehnt stellen und dazwischen Leuchten, Pflanzen und Vasen platzieren. Es sieht immer gekonnt und stilvoll aus.

4. Schieben Sie ruhig was unter

Platzieren Sie schmale Tische und mobile Konsolen. Diese sind praktisch und brauchen wenig Platz. Darauf können nicht nur Dingen platziert, sondern auch für zusätzlichen Stauraum darunter geschoben werden wie beispielsweise Poufs oder Hocker. Daneben passen auch kleine Regale oder grosse Körbe, in denen man Dinge verstauen kann,gut unter schmale Tische.

5. Wie wär’s mit einem Fensterplatz?

Auf eine ähnliche Art lassen sich Fensterplätze nutzen. Denken Sie dabei an die kleinen Coffeeshops in den Grossstädten. Dort gibt es oft Fensterplätze mit hohen Hockern, damit der Morgenkaffee mit Aussicht auf die Strasse und die Passanten genossen werden kann. Diese Plätze nehmen wenig Raum ein und bieten auch in einer Wohnung grossen Wohnkomfort mit wenig Aufwand.

6. Wählen Sie Dinge, die sich sehen lassen können

In vielen performativen Wohnungen gibt es bereits eingebauten Stauraum. Zusätzlich können Sie mit Regalen arbeiten, die nicht nur für Bücher genutzt werden können. Wenn Sie Ihren Haushalt mit Liebe und viel Sinn für Stil aussuchen, dann können sich diese auch sehen lassen. Keramikschalen, Trinkgläser, Teller und vieles mehr können so auch auf offenen Regalen Platz nehmen, gut greifbar bleiben und erst noch das Auge erfreuen.

7. Verbinden Sie verschiedene Bereiche

Essen, Wohnen und Arbeiten fliessen oft geschickt und harmonisch ineinander. Setzen Sie diese mittlerweile etablierte Wohnform, bei der die Räume und deren verschiedene Funktionen zusammenfliessen, auch in der kleinen Wohnung um. Es braucht dafür nämlich kein riesiges Loft. Wichtig dabei bleibt aber, dass alles wohnlich wirkt.

8. Entdecken Sie die Schönheit des Minimalismus

Minimalismus bedeutet nicht einfach, fast nichts oder wenig zu besitzen. Minimalistische Einrichtungen sind sogar schwieriger umzusetzen wie üppigere Wohnstile, denn die  ausgewählten Möbel haben in einer kleineren Wohnung eine stärkere Bedeutung. Lassen Sie sich zum Beispiel von japanischen Einrichtungen inspirieren und schauen Sie sich auch skandinavische Interiordesigns an. Bei jedem einzelnen Stück, egal ob es sich um ein Bett, Bettwäsche, Sitzmöbel oder Schälchen handelt, gilt: Das Material, die Form, das Handwerk und die Textur müssen stimmen und von guter Qualität sein. Minimalismus ist auch nachhaltig. Der Sinn ist, dass die Dinge einen lange begleiten.

9. Kreieren Sie Schlafinseln

Der Innenausbau performativer Wohnungen bietet zudem erhöhte Podien, in denen sich Schränke und anderer Stauraum befinden. So kann eine bestimmte Wohnsituation auch als Insel gestaltet werden. Besonders gut eignet sich das für ein Bett. Sie können ganz einfach das Podium als Bett nutzen und bloss eine Matratze darauf platzieren. Wenn Sie aber ein Bett wählen, sollte dieses leicht und tief sein.

10. Achten Sie sich auf die Nebendarsteller

Gerade weil eine performative Wohnung etwas Besonderes ist, lohnt es sich, die Einrichtung nicht nur klassisch und traditionell zu halten. Ein wenig Umdenken und Umfunktionieren geht mit Beistellmöbeln sehr gut. So steht ein Regal, eine Konsole oder ein Beistelltisch neben dem Bett anstelle der passenden Nachtkommode aus dem Schlafzimmerprogramm. Eine Kommode kann als Sideboard dienen oder umgekehrt. Auch Hocker können als kleine Tischchen und Bänke als Ablage umfunktioniert werden.

Marianne Kohler Nizamuddin ist Stylistin und Journalistin. Sie begann ihre Karriere als Textildesignerin und arbeitete in Paris und New York, bevor sie einige Jahre das Moderessort der Zeitschrift «Annabelle» leitete. Heute arbeitet sie in den Bereichen Styling, Creative Direction und Consulting. Zudem ist sie die Autorin von Sweet Home, dem meist gelesenen Interior-Blog der Schweiz, der fünfmal in der Woche auf Tagesanzeiger/Newsnet erscheint.

Link zum Blog Marianne Kohler: www.mariannekohler.ch

Verwandeln Sie Ihr Wohnzimmer oder Ihren Wohnbereich in einen Salon. Denken Sie dabei an die Salons von früher, in denen sich Künstler:innen, Intellektuelle, Politiker:innen und die Gesellschaft trafen. Damals waren die Wohnbereiche nicht so streng getrennt wie heute und der Schlafbereich weniger privat. Solche Salons waren seinerzeit in den Schlafgemächern vorzufinden. Ganz in diesem Sinne können Sie mit dem Salongedanken das Wohnen und Schlafen harmonisch und stilvoll verbinden. Wählen Sie kleinere Sitzmöbel und ergänzen Sie kleine Sofas mit leichten Sesseln, wie etwa dem Sessel Fred von Fritz Hansen. Sie können zudem gepolsterte Esszimmerstühle dazustellen oder Poufs und Hocker. Als Beistelltische wählen Sie runde Tischchen, die Sie je nach Bedarf an dem Ort platzieren können, wo sie gebraucht werden.

2. Entscheiden Sie sich für Naturtöne

Wenn Sie ohne grossen Aufwand Eleganz und Harmonie in Ihre neue performative Wohnung zaubern möchten, dann arbeiten Sie mit ruhigen Naturtönen. Weiten Sie die Palette von Weiss aus und wählen Sie auch Stein- und Sandtöne, ergänzt mit gebrochenen Grünschattierungen oder schaffen Sie Kontraste mit dunkleren Braun-, Zimt- und Kaffeetönen.

3. Suchen Sie nach multifunktionalen Möbeln

Möbel, die mehr als einem einzigen Zweck dienen, wurden immer dann erfunden, wenn der Platz enger wurde. So entstanden zum Beispiel in der Nachkriegszeit multifunktionale Möbel. Heute gibt es auch elegante Möbel, die vielseitig einsetzbar sind. Ein schönes Beispiel ist das neue Sofa Bay von Broste Copenhagen, das eine zusätzliche gepolsterte Fläche bietet, welche als Couchtisch genutzt werden kann.

4.  Wählen Sie flexible Lösungen

Performative Wohnungen bieten flexiblen Wohnraum, der immer wieder anders genutzt werden kann. Setzen Sie das auch bei der Einrichtung um und wählen Sie nicht die grossen, unverrückbaren Möbelstücke, sondern modulare Modelle. Diese können Sie einzeln einsetzen, in verschiedene Bereiche stellen, zusammenschieben und ergänzen. Bei Polstermöbeln und Regalen finden Sie viele spannende modulare Exemplare. Ebenfalls interessant sind Satztische. Sie lassen sich einzeln einsetzen und bei Bedarf ineinanderschieben. Versetzen Sie gewissen Möbeln auch mit Rollen. So können Sie diese einfach von einer Ecke zur anderen rollen.

5. Nutzen Sie die Talente der Beistelltische

Es gibt Möbel, die können Vieles und das ohne Einbau von speziellen Funktionen. Dazu gehören die Beistelltische. Sie sind nicht nur treue, schöne und praktische Begleiter zu Sitzmöbeln, sondern können zum Bett, ins Bad oder auch in die Küche gestellt werden. Ein schönes elegantes Beispiel ist der Tisch Amanita von Christian Haas für Schönbuch.

6. Setzen Sie Stil und Styling ein

Weniger Platz zur Verfügung zu haben bedeutet nicht, dass auf schöne Dinge und Inszenierungen verzichten werden muss. Wenn Sie sich für Wohnstile entscheiden, die klassisch und zugleich modern sind, dann können Sie diese  üppiger oder auch reduzierter in Szene setzen. An einem hübschen weissen Holztisch, wie diesem hier von Artiana, können Sie sowohl arbeiten wie auch mit Gästen ein festliches Dinner geniessen.

7. Tricksen Sie mit runden Tischen

Runde Tische schaffen, was ihre eckigen Verwandten nicht ganz hinkriegen. Sie funktionieren für das private Dinner allein oder zu zweit und bieten genügend Platz für Gäste. Zudem sind sie gut zugänglich, auch wenn sie in einer Ecke stehen – und sie wirken immer elegant. Eine sehr gute Wahl also, um sie in einer kleinen, performativen Wohnung einzusetzen.

8. Entscheiden Sie sich für edle Materialien

Seit einer Weile macht eine neue Art von Luxus von sich reden. Slow Living, Nachhaltigkeit, Handwerk und hochwertige Materialien gehören dazu. Wählen Sie also edle Materialien. Es gibt aber nicht nur schöne Naturmaterialien, sondern auch neue und recycelte Rohstoffe.

9. Schaffen Sie Eleganz

Was eine Einrichtung wohnlich und chic macht, ist die Eleganz. Diese kreieren Sie mit hübschen Dingen, besonderen, warmen und edlen Farbtönen sowie einem liebevollen Styling, das nicht aufgesetzt, sondern lebendig und ein wenig beiläufig wirkt. Vergessen Sie die Kunst nicht und geben Sie persönlichen Lieblingsstücken einen wichtigen Platz. All das braucht keine grossen Räume, sondern einfach die Freude am Einrichten und am schönen Wohnen. Ein guter Trick um schnell, flexibel und ohne grossen Aufwand Farbe in einen Raum zu zaubern geht so: Streichen Sie eine grosse Leinwand in einer Lieblingsfarbe und stellen Sie diese wie ein Bild an die Wand gelehnt.

10. Spielen Sie mit Proportionen

Bloss weil der Wohnraum begrenzt ist, bedeutet das nicht, dass alles klein und bescheiden sein muss. Gerade kleinen Räumen tun einzelne starke Stücke und solche, die eine gewisse Grösse und Präsenz haben sehr gut. Gönnen Sie sich also die eine übergrosse Vasenlampe, eine grosse Papierhängeleuchte, einen dominanten Spiegel, den Sie an die Wand lehnen können, oder auch einfach einen Korb, ein Windlicht oder eine Vase, die viel hermacht. Sie sind die Hingucker, welche Ihre Einrichtung vollkommen machen.

Marianne Kohler Nizamuddin ist Stylistin und Journalistin. Sie begann ihre Karriere als Textildesignerin und arbeitete in Paris und New York, bevor sie einige Jahre das Moderessort der Zeitschrift «Annabelle» leitete. Heute arbeitet sie in den Bereichen Styling, Creative Direction und Consulting. Zudem ist sie die Autorin von Sweet Home, dem meist gelesenen Interior-Blog der Schweiz, der fünfmal in der Woche auf Tagesanzeiger/Newsnet erscheint.

Link zum Blog Marianne Kohler: www.mariannekohler.ch

Unter Schenkung wird die Übertragung eines Vermögenswertes verstanden, etwa einer Liegenschaft, ohne entsprechende Gegenleistung. Wird dafür keine oder nur teilweise eine Gegenleistung erbracht, beispielsweise die Übertragung eines Hauses mit einem Wert von CHF 2 Mio. für CHF 1 Mio., so wird von einer gemischten Schenkung gesprochen. Ob eine gemischte oder eine reine Schenkung vorliegt, wenn im Gegenzug zur Übertragung der Liegenschaft dem veräussernden Elternteil eine lebenslängliche Nutzniessung an der Liegenschaft eingeräumt wird, ist strittig. Häufig ist die Konstellation, dass Erbvorbezüge zu Lebzeiten als Schenkung an eigene Kinder ausgerichtet werden. Eine rechtsgültig erfolgte Schenkung kann als solche weder von einer Behörde noch von anderen Dritten rückgängig gemacht werden. Dennoch können solche Transaktionen erhebliche Folgen mit sich bringen. Namentlich kann es in sozialrechtlichen Konstellationen zur Berücksichtigung der Schenkung als hypothetisches Vermögen der beschenkten Person sowie als Vermögen bzw. Einkommen von verwandtenunterstützungspflichtigen Beschenkten kommen.

Sozialversicherungsrechtliche Berücksichtigung: Ergänzungsleistungen
Das Gesetz betreffend der Ergänzungsleistungen (ELG) wurde per 1. Januar 2021 mit Wirkungsfolge auch für Liegenschaftstransaktionen revidiert. Wer eine AHV- oder IV-Rente bezieht, hat grundsätzlich Anspruch auf Ergänzungsleistungen, sofern das Einkommen die minimalen Lebenskosten nicht deckt. Gerade mit Blick auf hohe Kosten in Pflegeheimen kommt es nicht selten für Betroffene zur unbedachten Situation, mangels ausreichendem Vermögen Ergänzungsleistungen beantragen zu müssen. Gemäss den revidierten ELG-Bestimmungen haben Personen mit einem Vermögen von mehr als CHF 100’000.00 (Ehepaare CHF 200’000.00) keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Der Wert der Liegenschaft, der von den Leistungsbezüger:innen selbst bewohnt wird, ist bei der Bestimmung des massgeblichen Vermögens nicht zu berücksichtigen.

Angerechnet wird aber das Vermögen, auf welches eine Person freiwillig verzichtet hat (Art. 9a Abs. 3 ELG). Ein solch freiwilliger Verzicht ist u.a. dann gegeben, wenn einem Kind eine Liegenschaft als Erbvorbezug bzw. Schenkung übertragen wird. Der Umfang des so angerechneten verschenkten Vermögens reduziert sich jährlich um CHF 10’000.00. Wird beispielsweise eine Schenkung von CHF 200’000.00 an ein Kind  angerechnet, reduziert sich der anzurechnende Betrag nach einem Jahr auf CHF 190’000.00, erst nach 20 Jahren ist diese Schenkung nicht mehr zu berücksichtigen. Eine zeitliche Limitierung dieser Aufrechnung gibt es nicht, weshalb auch eine vor vielen Jahrzehnten verschenkte Liegenschaft – unter Berücksichtigung vorerwähnter Aufrechnungsreduktion – zum Anspruchsverlust auf Ergänzungsleistungen führen kann, wenn die Aufrechnung der Liegenschaftsveräusserung als sozialversicherungsrechtlich freiwilliger Verzicht zu einem rechnerischen Maximalvermögen der bedürftig gewordenen Person von über CHF 100’000.00 führt.

Beschenkte Kinder haften im Kontext von Ergänzungsleistungen eines Elternteils zu Lebzeiten des Elternteils nicht, denn der Anspruch auf Ergänzungsleistungen geht der Verwandtenunterstützungspflicht vor. Allerdings sind sie verpflichtet, aus ihrem Erbanteil (soweit der Nachlass CHF 40’000.00 übersteigt) die vom Elternteil in den letzten zehn Jahren vor dessen Tod rechtmässig bezogenen Ergänzungsleistungen zurückzuzahlen.

Ein Anschauungsbeispiel: Die Erblasserin vererbt eine Liegenschaft, die sie selbst bis zu ihrem Tod bewohnt. Die Liegenschaft wird daher zwar bei der Berechnung ihres Vermögens für die Ausrichtung von Ergänzungsleistungen nicht berücksichtigt. Ihre Kinder, welche die Liegenschaft erben, sind zwar nicht direkt persönlich haftbar, müssen aber von ihrem Erbanteil die Ergänzungsleistungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod zurückerstatten.

Nachgelagerte Sozialhilfe
Sozialhilfe kommt subsidiär dann zum Zug, wenn eine Person keine oder zur Deckung des Existenzminimums nicht ausreichende Ergänzungsleistungen erhält. Dass keine Ergänzungsleistungen ausgerichtet werden, kann wie vorerwähnt auch an der Anrechnung eines gewährten Erbvorbezugs liegen mit der Folge eines sozialversicherungsrechtlich hypothetischen Vermögens von über CHF 100’000.00.

Gemäss Art. 328 ZGB sind sich Verwandte in auf- und absteigender Linie zur Unterstützung verpflichtet, wenn sie in günstigen Verhältnissen leben. Bedürftige könnten somit von diesen Verwandten Unterstützung einfordern. Geschieht dies nicht, so geht der Anspruch auf Verwandtenunterstützung auf das Gemeinwesen über, das Sozialhilfe ausrichtet. Sozialhilfe kann für die Dauer eines Jahres zurückgefordert werden. Sozialämter fordern von nahen Verwandten zwecks Ermittlung deren finanziellen Verhältnisse Steuerbelege ein, wobei zur Frage, ob eine Unterstützungspflicht besteht, in der Regel auf die Richtlinien der Schweizerischen Konferenz für Sozialhilfe (SKOS) abgestellt wird. Eine Unterstützungspflicht besteht nur in direkter auf- und absteigender Linie (Eltern gegenüber Kindern und umgekehrt, ausnahmsweise Enkel gegenüber Grosseltern). Eine Schwester muss daher ihren Bruder nicht finanziell unterstützen. Unterstützungspflichtige Verwandte müssen in «günstigen Verhältnissen» leben (Art. 328 Abs. 1 ZGB). Solche werden gemäss der genannten SKOS-Richtline bei Vorliegen folgender Faktoren angenommen:

Mindesteinkommen:
Alleinstehende: CHF 120’000.00
Ehepaar: CHF 180’000.00
Zuschlag minderjähriges Kind oder in Ausbildung: CHF 20’000.00

Vom steuerbaren Vermögen ist ein Freibetrag abzuziehen. Der Restbetrag wird aufgrund der durchschnittlichen Lebenserwartung in einen Jahresbeitrag umgerechnet, der zum Einkommen zu addieren ist.

Freibetrag Vermögen:
Alleinstehende: CHF 250’000.00
Ehepaar: CHF 500’000.00

Anwendungsbeispiel Sozialhilfe:
Tochter T (50-jährig) erhielt von Mutter M vor vielen Jahren eine Liegenschaft im heutigen Nettowert von CHF 450’000.00 geschenkt. T hat kein weiteres Vermögen. Sie hat eine minderjährige Tochter, ist nicht verheiratet und erzielt ein Einkommen von CHF 130’000.00 jährlich. M muss Sozialhilfe beziehen.

Tochter T trifft vorliegend aufgrund des negativen Saldos keine Unterstützungspflicht. Bei einem positiven Saldo würde eine Unterstützungspflicht in der Höhe der Hälfte des Saldos bestehen.

Wäre die Schenkung der Liegenschaft an die Tochter kurz vor Beanspruchung der Sozialhilfe erfolgt, würde sich die Frage aufdrängen, ob die Sozialhilfe verweigert werden kann. Das Bundesgericht (Urteil 8C_92/2007) hat dies verneint. Der Anspruch auf Sozialhilfe steht auch der für ihre Notlage selbst verantwortlichen Person zu. Nur bei nachweislich rechtsmissbräuchlichem Verhalten kann Sozialhilfe verweigert werden.

Besitzt die unterstützungspflichtige Person Grundeigentum oder andere Vermögenswerte, deren (teilweise) Liquidierung im Moment nicht möglich oder nicht zumutbar ist, sind zur Vermeidung einer Bedrängnis spezielle Vereinbarungen zu treffen, wie Fälligkeit der Unterstützung erst nach Verkauf oder nach Versterben der betreffenden Person sowie grundpfandrechtliche Sicherstellung.

Fazit:
Wer seine Nachkommen begünstigen will, muss damit rechnen, dass das verschenkte Vermögen hypothetisch angerechnet wird und dazu führen kann, dass deswegen sozialversicherungsrechtliche Ergänzungsleistungen entfallen. Bei der lebzeitigen Entäusserung etwa vom eigenen Liegenschaftsbestand ist somit bei sonst knappen Vermögensverhältnissen Vorsicht geboten. Beschenkte Kinder trifft im Kontext der Ausrichtung von Ergänzungsleistungen an einen Elternteil grundsätzlich keine Pflicht zur Unterstützung des Elternteils. Muss dieser Sozialhilfe beanspruchen, trifft finanziell gut gestellte Nachkommen aber eine Verwandtenunterstützungspflicht. Dabei wird auch das Vermögen berücksichtigt, welches die Kinder von den Eltern geschenkt erhalten haben.

Dr. Daniel Thaler ist Rechts- und Fachanwalt für SAV Bau- und Immobilienrecht. Seit 2014 ist er Partner der Tschudi-Thaler Rechtsanwaltskanzlei in Zürich. Durch seine langjährige Erfahrung ist er ein Experte in den Bereichen: Immobilien-Miet- und Baurecht, Vertragsrecht, Planungsrecht, Prozessführung sowie Vollstreckungsrecht (www.ttlegal.ch).

Dienstbarkeiten sind Nutzungs- und Gebrauchsrechte in Form beschränkter dinglicher Rechte. Dem Berechtigten kommt die Befugnis zu, ein Grundstück in bestimmter Hinsicht zu nutzen bzw. zu gebrauchen. Die konkreten Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Grundbucheintrag und ergänzend aus dem Dienstbarkeitsvertrag, mit welchem die Servitut vereinbart wurde. Aus Sicht des Belasteten geht es grundsätzlich um ein Dulden oder Unterlassen zugunsten des Berechtigten. Zu unterscheiden ist zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten. Bei der Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer der betroffenen Grundstücke berechtigt bzw. belastet. Bei der Personaldienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks belastet, hingegen berechtigt ist eine Person oder auch etwa eine Gemeinde oder Stadt. Nebst Nutzniessung und Wohnrecht sowie Baurecht sind in der Praxis Grunddienstbarkeiten wie Fuss- und Fahrwegrechte, Parkierungsrechte, Näher-, Höher- und Überbaurechte, nachbarliche Erschliessungsdienstbarkeiten, Gewerbebeschränkungen sowie Bau- oder Bauhöhenbeschränkungen, z.B. sog. «Villenservitute», häufig. In letzteren Fällen wird dem belasteten Grundeigentümer untersagt, seine Liegenschaft (vollumfänglich) nach den Möglichkeiten der kommunalen Bau- und Zonenordnung bzw. der Baugesetzgebung auszunutzen. Das kann nicht nur lästig sein, sondern im Vergleich zu anderen Grundstücken im Quartier eine empfindliche Verkehrswertminderung nach sich ziehen.

Welche Tatbestände bewirken eine Löschung?

Dienstbarkeiten kennen verschiedene Untergangsgründe. Zunächst können sich Berechtigte und Verpflichtete entgeltlich oder unentgeltlich auf einen Verzicht einigen (Verzichtsvereinbarung). Weiter kann der Dienstbarkeitsberechtigte einseitig auf sein Recht verzichten, sofern bei gemeinschaftlichen Vorrichtungen (z.B. Heizanlage) nicht (für maximal 30 Jahre) die Unterlassung des Ausscheidens vereinbart wurde. Die Löschung der Dienstbarkeit hat auch bei Eintritt einer bei Dienstbarkeitserrichtung vorgesehenen Befristung oder (Resolutiv-)Bedingung zu erfolgen. Dienstbarkeiten können sodann infolge Ablebens des Berechtigten (bei Personaldienstbarkeiten), bei einer Zwangsverwertung des betreffenden Grundstücks (bei einem sog. Doppelaufruf) oder durch Ablösung auf Basis öffentlichen Rechts (namentlich kantonaler Baugesetzgebungen) untergehen sowie im Falle des Untergangs des berechtigten oder belasteten Grundstücks. Schliesslich kann unter bestimmten Umständen eine Löschung durch richterliche Ablösung der Dienstbarkeit erfolgen, worauf unten noch näher eingegangen wird.

Die Löschung selbst erfolgt auf Grundlage einer Löschungsanmeldung des Dienstbarkeitsberechtigten oder eines ausgewiesenen Löschungsantrags des Dienstbarkeitsbelasteten. Im letzteren Fall sind erforderliche Zustimmungen des Dienstbarkeitsberechtigten und gegebenenfalls eines Drittpfandgläubigers (Hypothekenbank) beizubringen und/oder Nachweisdokumente wie z.B. der Todesschein beim Tod des Personaldienstbarkeitsberechtigten vorzulegen. Werden berechtigte und belastete Liegenschaft vom gleichen Eigentümer erworben, so entsteht eine Eigentümerdienstbarkeit, und die Dienstbarkeit kann (muss aber nicht) gelöscht werden.

Bei einem Eintrag, der höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung mehr hat, kann der belastete Eigentümer unter Darlegung entsprechender Umstände und Vorlage von Belegen die Löschung in einem erleichterten Verfahren verlangen. In solchen Fällen, soweit das Grundbuchamt das Löschungsbegehren für begründet hält, teilt dieses der berechtigten Person mit, dass es den Eintrag löschen werde, wenn nicht innert 30 Tagen Einspruch oder gegebenenfalls in der Folge innert drei Monaten Klage erhoben wird. Ein Sondertatbestand liegt dann vor, wenn die Auslegung der Servitut ergibt, dass der Eintrag ungerechtfertigt ist und deshalb mittels Grundbuchberichtigungsklage die Löschung oder Abänderung der Dienstbarkeit verlangt werden kann. Schliesslich besteht anstelle der Löschung bei Interessennachweis und Kostenübernahme u.U. die Möglichkeit der Verlegung der Dienstbarkeit, etwa eines Wegrechts, auf eine andere, aus Sicht des Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle.

Wann kann eine Löschung gegen den Willen des Dienstbarkeitsberechtigten erzwungen werden?

Unbefristete, nicht resolutiv-bedingte oder nicht auf Lebensdauer errichtete Servitute haben «ewige» Gültigkeit. Dienstbarkeiten unterliegen keiner Verjährung. Selbst die jahrzehntelange Nichtausübung führt grundsätzlich nicht zum Untergang einer Dienstbarkeit. Sie zieht keine «Versitzung» nach sich. Allerdings sieht das Gesetz folgenden Ausgleichsmechanismus im Sinne einer einseitigen Löschungsmöglichkeit durch den Belasteten vor (Art. 736 ZGB):

«Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.

Ist das Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden.»

Bedeutungslos gewordene Dienstbarkeiten sollen also gelöscht werden können. Massgeblich für die gesetzliche Interessenabwägung ist das Interesse des berechtigten Grundeigentümers an der Dienstbarkeitsausübung in korrekter Auslegung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit, wie es sich primär aus Grundbucheintrag, sekundär aus dem Dienstbarkeitsvertrag und subsidiär aus längerer unangefochtener und gutgläubiger Ausübungsart ergibt (vgl. Art. 738 ZGB).

Alles Interesse an einer Dienstbarkeit ist gemäss Art. 736 Abs. 1 ZGB dann verloren, wenn die Ausübung unmöglich geworden ist oder die Servitut für den aktuellen Eigentümer (auch künftig) keinerlei Bedeutung mehr hat, beispielsweise weil die mit einem Weiderecht belastete Liegenschaft bebaut und in ein Wohnquartier integriert wurde. Dasselbe gilt nach dem Grundsatz der Identität der Dienstbarkeit bei einem zwar noch bestehenden Interesse, das aber nicht mehr der ursprünglichen Bedeutung entspricht, wie etwa bei einem Wegrecht, welches zum Zwecke der Zugangssicherstellung zu einem inzwischen abgerissenen Schulhausareal errichtet wurde und nun für die Zufahrt zu einem Geschäft genutzt wird. Hingegen besteht ein Interesse auch dann noch weiter, wenn der Dienstbarkeitsinhalt inzwischen auch von der neueren Baugesetzgebung abgedeckt ist.

In die Kategorie von Art. 736 Abs. 2 ZGB (Ablösung nur gegen Entschädigung) gehören Fälle unverändert vorhandenen Interesses des Berechtigten, das aber durch Zunahme der Belastung unverhältnismässig gering geworden ist, sofern dafür nicht der belastete Eigentümer selbst verantwortlich ist. Das Missverhältnis zwischen Interesse und Belastung kann sich auch aus einer Abnahme des Interesses beim Berechtigten ergeben. Es geht hier mithin stets um die Veränderung der Interessenlage zum Nachteil des Dienstbarkeitsbelasteten, die nach Dienstbarkeitserrichtung eingetreten ist. Die Belastung durch ein Bauverbot wird nicht deshalb unverhältnismässig, weil die öffentlich-rechtliche Bauordnung neu eine Überbauung oder höheres Bauen zulässt.

Weitere Praxisbeispiele

Der Löschungsanspruch ohne Gegenleistung besteht etwa in folgenden Fällen: Ein Wegrecht ist nicht mehr durchgehend auf allen für dessen Ausübung erforderlichen Grundstücken eingetragen. Es besteht keine Zweckübereinstimmung zwischen einem ursprünglich für die Übertragung elektrischer Energie (Hochspannung) vereinbarten Durchleitungsrecht und der Datenübertragung von Fernmeldediensten. Die Löschung eines Fuss- oder Fahrwegrechts hat auch dann zu erfolgen, wenn es sich um ein Legalservitut (Notwegrecht) handelt und inzwischen ein anderer Grundstückszugang errichtet worden ist. Hingegen ist – nur gegen Entschädigung – ein Bauverbot, das eine Überbauung des belasteten Grundstücks verunmöglicht, teilweise aufzuheben, wenn sich das aktuelle Interesse des Berechtigten an freier Seesicht auch mit einer (weniger einschränkenden) Baubeschränkung realisieren lässt.

Dr. Daniel Thaler, Rechtsanwalt (www.ttlegal.ch).

Hinaus ins Grüne
Noch nie war der Saisonwechsel so willkommen wie dieses Jahr. Nach sehr langer Zuhausezeit und viel Homeoffice sehnen sich alle endlich wieder hinaus ins Grüne zu können. Es locken der Wald, die Wiesen, die Landschaft. Kein Wunder zeigen sich auch die Gartenmöbel ein bisschen anders. Leicht, flexibel und kleiner als bisher, verdrängen sie riesige Loungegruppen oder schwere, lange Outdoortische. Man verwandelt diesen Sommer den Garten oder die Terrasse nicht in einen chicen Beachclub, in dem man sich mit vielen Freunden trifft. Lieber rückt man einen bequemen, hübschen Stuhl an einen Lieblingsplatz – und dieser ist nicht selten auch mal im Park oder am Waldrand.

Retro ist retour
So verwundert es nicht, dass die Anmutung der neuen Gartenmöbel an frühere Zeiten denken lässt und Naturmaterialen einen sehr wichtigen Platz einnehmen. Rattanmöbel mit geschwungenen Rohrbeinen, unprätentiöse Sessel, kleine Beistelltischchen und viele Kissen machen die Aussenbereiche wohnlich und bequem. Die Kissen, oder besser die vielfältig einsetzbaren Matratzenkissen, zeigen sich übrigens gar nicht laut und poppig. Kleingemustert mit Blüten oder Ornamenten in gebrochenen Farben wirken sie wie Blumenwiesen.

Drinnen ist draussen
Das Draussen wird wohnlicher und drinnen lieben wir möglichst viel Grünes. Momentan ist der Trend bei den Zimmerpflanzen: weniger und dafür grosszügig. Baumartige Pflanzen nehmen auch gleichbedeutende Plätze ein wie Möbelstücke. Zudem sind bei den Möbeln und Wohnaccessoires organische Formen, Blattmotive, viel Holz, Naturfasern und Naturfarben angesagt.

Es grünt ganz neu
Auf einmal sind auch Pflanzenregale wieder da. Was einst bieder war, zeigt sich heute im Designkleid. Eine interessante Neuigkeit kommt aus dem Hause USM. Das Schweizer Kultmöbel, das einst für das Büro geschaffen wurde und nun auch das Zuhause mit seiner praktischen zeitlosen Staukompetenz bereichert, hat sich erweitert. Mit Regalflächen, auf denen Töpfe einen Platz haben, kann man nun «Urban Gardening» daheim oder im Büro cool und designaffin umsetzen.

Freude am Gärtnern
Ein Hobby, dem seit der Pandemie noch viel mehr Menschen zugetan sind, ist das Gärtnern. Auch wenn man mitten in der Stadt wohnt und lediglich eine Dachterrasse oder einen Küchenbalkon zur Verfügung hat, sind eigenes Gemüse und selbstgezogene Kräuter sowie Blumen zur Herzensangelegenheit geworden. So entstehen Hochbeete auf Hinterhöfen und wo einst Graffiti die Mauern zierten, stehen nun Spaliere, an denen Efeu, Birnen oder Aprikosen hochklettern.

Wohnfarbe Grün
Damit einem bei dem vielen Zuhausesein nicht die Decke auf den Kopf fällt, helfen die richtigen Wohnfarben. Auch da ist Grün von grosser Bedeutung. Es wirkt in allen Schattierungen harmonisierend und kann gut in grossen Flächen eingesetzt werden. Da es die Farbe von Blättern und Wiesen ist, strahlt es auch deren Kraft und Lebendigkeit aus. Grün ist in praktisch allen Räumen eine gute Wandfarbe. Auch als Polsterstoff ist die Farbe im Trend und Möbel, wie zum Beispiel Kücheneinrichtungen, zeigen sich immer öfter in Grüntönen.

Grüne Bilder
Auch Kunst kann die Farbe Grün in die Wohnung zaubern. Bilder an der Wand sind mehr als blosse Dekoration – sie inspirieren und erweitern die Welt. Wie Picasso einst sagte, wäscht die Kunst den Staub des Alltags von der Seele.

Nachhaltig grün
Naturfasern sind nicht immer naturschonend. Anbaumethoden und Massenproduktion können ganze Landschaften negativ verändern und der Natur schaden. Der Stoff «Oceanic», mit dem dieser Sessel von Normann Copenhagen bezogen ist, ist ein Polyesterstoff, der ausschliesslich aus Abfallprodukten produziert wird. So stecken in jedem Meter Oceanic-Stoff 26 Plastikflaschen und pro vier Meter wird das Meer um ein Kilogramm Plastik erleichtert. Diese Art von Nachhaltigkeit nimmt im Wohnbereich einen immer wichtigeren Platz ein.

Grün auf dem Tisch
Der Tisch braucht mehr Sinnlichkeit und dazu verhilft ihm Farbe. Edle Keramik in Grün, grüne Tischwäsche und liebevolle Settings machen die täglichen Mahlzeiten zu kleinen Festen. Im Sommer geht das drinnen wie draussen. Essen unter freiem Himmel hat nämlich genauso viel Stil wie im Esszimmer. Farbige Keramik passt besonders gut zu Sommermahlzeiten, die voller Gemüse und Früchte sind.

Grün geniessen
Sucht man die Entspannung oder die Flucht vor den eigenen vier Wänden vor allem in der Natur, sind die Grünzonen ums Haus dafür zu Gartenparadiesen geworden. Man stellt eher lose Stühle auf den Rasen. Statt Grillfeste oder Gartenpartys zu feiern, pflanzt man Gemüse und Früchte an. Kochbücher, die vegetarische und vegane Rezepte bieten oder zeigen, wie man einmacht und fermentiert, stehen ganz vorne im Regal. So verändert das Gärtnern auch den Genuss und bringt mehr Naturliebe in die Küche sowie auf den Tisch.

Link zum Blog Marianne Kohler: https://www.mariannekohler.ch/