Die Kurzzeitvermietung von Stockwerkeigentum ist per se weder zulässig noch verboten. Entscheidend sind die Eigenarten der Liegenschaft und die Regulierung der Gemeinschaft.

Die Zulässigkeit einer internetbasierten Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen richtet sich einem wegweisenden Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2019 (5A_436/2018) zufolge nach den konkreten Verhältnissen im Einzelfall. Wegen damit verbundener Zusatzleistungen wie Gästebetreuung, Wohnungsreinigung und mitunter weiterer Servicedienste sowie einer Gästeselektion durch Vermittlerplattformen wie Airbnb liege kein gewöhnliches Wohnungsmietverhältnis vor, sondern eine «parahotelleristische Beherbergung». Entscheidend für die Beurteilung seien zunächst die herkömmliche Benutzungsart sowie die Lage der Liegenschaft, etwa ob ein städtisches Wohnhaus oder eine Ferienwohnung in touristischem Gebiet vorliege.

Im höchstrichterlich beurteilten Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus mit dem reglementarischen Zweck des «Wohnens», wobei ausser Büros keine anderen Geschäfts- und Erwerbszwecke gestattet waren. Zudem handelte es sich um «gehobenes Wohnen» in einer Erstwohnresidenz mit gemeinschaftlichen, aber ausgesprochen privaten Infrastrukturbereichen (Fitness, Sauna, Schwimmbad, Waschküche, Dachterrasse). Letztere, so das Bundesgericht, seien nicht für Dritte bestimmt, da keine Ferienliegenschaft vorliege, und in solcher Konstellation mit engem Verhältnis unter den Bewohnern sei auch das Ruhebedürfnis wichtiger als bei Urlaubsbewohnern.

Das Bundesgericht stellte weiter klar, dass die Benutzungsart im Begründungsakt bzw. Reglement oder später mit dem erforderlichen Quorum verbindlich festgelegt werden kann. Anhaltspunkte für die zulässige Nutzung können sich aber auch aus der bisherigen Nutzungsweise in der Eigentümergemeinschaft ergeben. Im Sinne einer gesetzlichen Regulierungsschranke darf das Sonderrecht des einzelnen Miteigentümers nicht seines Kerngehalts beraubt bzw. wertmässig ausgehöhlt werden, weshalb ein generelles Vermietungsverbot unzulässig wäre. Möglich sei hingegen ein Verbot der tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung, weil dem Wohnungseigentümer dadurch die Kommerzialisierungsmöglichkeit durch unbefristete oder im Einzelfall auch befristete Nutzungsüberlassung an Dritte verbleibe.

In welchen Fällen ist die Kurzzeitvermietung unzulässig?

Die Wohnungsvermietung via Airbnb für tage- oder wochenweise Nutzung ist immer dann unzulässig, wenn dies einer expliziten reglementarischen Zweckbestimmung oder der definierten Benutzungsweise widerspricht. In solchen Fällen ist kein (separater) Verbotsbeschluss der Gemeinschaft erforderlich. Das Gleiche gilt für Erstwohnliegenschaften, zumal mit privaten intimen Gemeinschaftsbereichen.

Nicht abschliessend geklärt ist, ob in «gewöhnlichen» Stockwerkeigentumsgemeinschaften ohne besondere Allgemeininfrastruktur wie Fitnessraum, Swimmingpool und Sauna eine Kurzzeitvermietung durch einzelne Eigentümer ebenfalls unzulässig ist, wenn hierzu keine reglementarische Regelung, beispielsweise keine Erstwohnungspflicht, vorliegt. In solchen Fällen werden die örtlichen Verhältnisse und die bisherige (Wohn-)Nutzung einer objektiven Einzelfallbeurteilung zur Vereinbarkeit mit der in Frage stehenden, gegebenenfalls parahotellerieähnlichen Benutzung zu unterziehen sein.

Tendenziell dürfte dem Zeitgeist entsprechend davon auszugehen sein, dass eine gelegentliche Kurzzeitvermietung über Airbnb noch keine Zweck- oder Nutzungsänderung darstellt und zulässig ist. Eine mehrheitliche oder gar gewerbliche Gästebeherbergung wird hingegen unzulässig sein. Es kommt somit auch auf die Intensität von Benutzerwechseln und mit solcher Vermietung ausgelöster Immissionen an.

Ohne explizite Regulierung der Gemeinschaft wird in touristischen Liegenschaften die Kurzzeitvermietung einer Ferienwohnung über Airbnb grundsätzlich erlaubt sein. Ein allfälliges Fehlverhalten von Gästen wie Nachtruhestörungen dürfte nur individuell, nach Massgabe der Hausordnung, zu sanktionieren sein, wofür auch der beherbergende Stockwerkeigentümer haftet.

Kann die Eigentümergemeinschaft eine Vermarktung via Airbnb nachträglich verbieten oder zulassen?

Zunächst gilt, dass Zweckbestimmung und Nutzweise einer Liegenschaft im Rahmen der gesetzlichen Schranken primär von den Stockwerkeigentümern selbst, insbesondere im Begründungsakt bzw. im Reglement, bestimmt wird. Ob und unter welchen Umständen ein Airbnb-Verbot nachträglich an einer Stockwerkeigentümerversammlung rechtsgültig beschlossen oder aufgehoben werden kann, hängt wesentlich von den individuellen Verhältnissen jedes Einzelfalls ab.

Sofern im Begründungsakt bzw. Reglement kein erforderliches Quorum festgelegt wurde, stellt sich die (umstrittene) Frage, ob die nachträgliche Nutzungseinschränkung durch ein Airbnb-Verbot lediglich das qualifizierte Mehr für wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647b Abs. 1 ZGB) oder Einstimmigkeit für Zweckänderungen (Art. 648 Abs. 2 ZGB) erfordert. Auch diese Frage wird bis zu einer allfälligen höchstrichterlichen Klärung einzelfallweise zu beantworten sein, indem das Verbot und dessen Folgen und Auswirkungen in Relation zur Art und Möglichkeit der reglementarischen und tatsächlichen Nutzungsweise zu setzen sind. Ein Mehrheitsbeschluss nach Köpfen und Wertquoten reicht dann aus, wenn dadurch keine einschneidende wirtschaftliche Änderung der bislang zulässigen Nutzweise (Zweckänderung im Rechtssinne) erfolgt.

Umgekehrt gilt Folgendes: ist eine Kurzzeitvermietung reglementarisch explizit verboten und sind einzig nicht kommerzielle Wohnnutzungen erlaubt, so könnte eine nachträgliche Zulassung parahotellerischer Zustände durch Airbnb-Buchungen dem Einstimmigkeitserfordernis unterliegen, zumal wenn keine Beschränkungen der Kurzzeitvermietung vorgesehen würden.

Empfehlung

Bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaften, welche Kurzzeitgäste und damit eine internetplattformbasierte Kommerzialisierung explizit verbieten oder umgekehrt erlauben möchten, sollten rechtzeitig, solange die erforderlichen Mehrheiten verfügbar sind, die zulässige Benutzung reglementarisch festsetzen bzw. präzisieren. Die Formulierung wird auf Basis der bisherigen Nutzungsweise und Regulierung sorgfältig und unter Beachtung der Schranken einer Eigentumsbeschränkung zu erfolgen haben. Kaufinteressenten von Eigentumswohnungen mit der Absicht, ihre Eigentumswohnungen auf Airbnb anzubieten oder umgekehrt solches in der gemeinschaftlichen Liegenschaft nicht dulden zu müssen, ist empfohlen, vor einem Erwerb namentlich das Reglement und die Stockwerkeigentumsbeschlüsse sowie die tatsächliche Nutzungsweise der Liegenschaft zu konsultieren. Unliebsame Überraschungen können so vermieden werden.

Dr. Daniel Thaler, Rechtsanwalt
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
CAS HWZ Digital Real Estate
Partner der auf Immobilien-, Miet- und Baurecht spezialisierten Anwaltskanzlei Tschudi Thaler Rechtsanwälte
www.ttlegal.ch

Link zur Webseite Tschudi-Thaler Rechtsanwälte: http://www.ttlegal.ch/

Organisieren Sie das im Voraus:

Überlegen Sie sich neue Anschaffungen
Kaufen Sie sich endlich das Lieblingssofa oder das elegante grosse Boxspringbett, von dem Sie schon lange träumen. Bei solch wichtigen Möbeln möchte man die richtige Farbe, eine bestimmte Ausführung und die Wunschgrösse selbst bestimmen. So haben diese Möbel meist eine gewisse Lieferzeit. Nutzen Sie die Zeit vor dem Umzug für eine solche Anschaffung. Mit guter Planung haben Sie die Möbel bereits in der Einzugsphase am neuen Ort.

Verabschieden Sie sich von gewissen Dingen
Verkaufen oder verschenken Sie die Dinge, die Sie nicht zügeln möchten. Sie können auch eine «Garage-Sale-Party» organisieren. Dafür laden Sie Freunde und Nachbarn ein, servieren Sandwiches und Drinks und verkaufen oder verlosen die Dinge, die Sie nicht mehr brauchen.

Freuen Sie sich auf Neues
Kreieren Sie ein Moodboard oder ein Scrapbook für alle Ideen, die Sie gerne im neuen Zuhause umsetzen möchten. Diese kreative Arbeit verbindet Sie bereits mit dem neuen Ort und lässt das Abschiednehmen von der alten Wohnung einfacher werden.

Gehen Sie das gleich nach dem Umzug an:

Platzieren Sie die Möbel
Achten Sie dabei auf die neuen Raumverhältnisse. Versuchen Sie nicht die Einrichtung der alten Wohnung zu kopieren, sondern versuchen Sie alles zu optimieren und viel Wohnlichkeit zu schaffen. Lassen Sie sich auch nicht von Steckdosen und Anschlüssen beeinflussen. Sie müssen das Sofa nicht mit dem Blick zur Wand stellen, bloss weil da der Fernsehanschluss ist.

Besetzen Sie die Zimmer nach Ihren Bedürfnissen
Vielleicht gibt das Elternschlafzimmer ein besseres Arbeitszimmer ab und das kleine Eckzimmer ist perfekt zum Schlafen? Vorgegebene Raumnutzungen sind eine Hilfe, müssen aber nicht so im Einrichtungskonzept umgesetzt werden, bloss weil der Architekt es geplant hat.

Packen Sie schnell aus
Sobald die Staumöbel, wie Regale, Vitrinen und Schränke stehen, räumen Sie die Kisten aus und die Dinge, die drin sind ein. Am besten machen Sie das Stück für Stück. Sortieren Sie auch gleich alles. Falls Dinge in Boxen kommen, schreiben Sie diese an. Auspacken und Einräumen ist eine Art Besitznahme des Territoriums und sorgt, trotz viel Arbeit, für ein glückliches Zuhausegefühl.

Vergessen Sie den Outdoorbereich nicht
Natürlich müssen Sie nun nicht gleich mit der Bepflanzung von Balkonkistchen oder Gartenbeeten beginnen, aber ein paar Stühle, ein Tischchen und ein paar Kissen helfen, dass Sie Ihre neue Outdooroase auch gleich nutzen können.

Lassen Sie sich etwas Zeit damit: 

Wände streichen
Es ist zwar praktisch die Wände einer leeren Wohnung zu streichen, aber wenn Sie sich für Farben entscheiden, warten Sie damit besser ein paar Wochen. Nehmen Sie zuerst die Lichtstimmung in der Wohnung richtig auf. Kaufen Sie kleine Musterdosen mit Farbe und streichen Sie Musterflächen, damit Sie die Wirkung der Wunschfarbe an der Wand im Zusammenhang mit Ihren Möbeln sehen.

Massanfertigungen 
Selbstverständlich müssen Sie vor dem Einzug schauen, ob alle Möbel gut in die neue Wohnung passen. Aber Massanfertigungen von neuen Regalen, Tischen, Podesten oder Einbauten, lassen Sie besser erst dann machen, wenn Sie alles eingerichtet haben und sehen, ob die ursprünglichen Wünsche immer noch Sinn machen.

Bilder aufhängen
Auch mit dem Bilderaufhängen lohnt es sich noch ein bisschen zu warten, bis Sie wirklich die richtigen Orte dafür gefunden haben. Stellen Sie die vorerst an die Wand gelehnt auf den Boden oder auf ein Sideboard. Das wirkt dann ein bisschen wie in einer Galerie vor der grossen Vernissage: Noch nicht ganz fertig, aber trotzdem hübsch!

Zusatzmöbel anschaffen
Sparen Sie sich noch einige Shoppingtouren auf, bis Sie wirklich am neuen Ort angekommen sind. Erst mit dem alltäglichen Wohnen kommen neue Wünsche auf. Auch macht es Freude, das eine oder andere zu entdecken und damit spontan die Einrichtung wachsen zu lassen.

Link zum Blog Marianne Kohler

Die Erstellung und Veränderung von Gebäuden und Anlagen bedürfen grundsätzlich einer öffentlich-rechtlichen Bewilligung (Art. 22 RPG). Abgesehen vom Umweltschutz werden die wesentlichsten Bewilligungsvoraussetzungen im kantonalen Recht geregelt, wobei hinsichtlich der Details zum Teil recht unterschiedliche Regelungen bestehen. Kleinstbauten können von der Bewilligungspflicht ausgenommen oder untergeordnete Bauvorhaben einem blossen Anzeigeverfahren oder einem vereinfachten Verfahren («kleine Baubewilligung») zugewiesen werden. Es ist somit unumgänglich, das kantonale Recht und zudem die kommunale Praxis vor Ort zu konsultieren, auch wenn es «nur» darum geht, kleinere Gebäudesanierungen, Nutzungsänderungen oder Umbauten im Innern vorzunehmen. Unabhängig von einer Bewilligungspflicht sind die materiellen Bau-, Planungs- und Umweltrechts-Vorschriften stets einzuhalten.

Massgebliches Kriterium der Bewilligungspflicht bei Renovationen

Eine Bewilligungspflicht ist immer dann anzunehmen, wenn mit einem Bauvorhaben wichtige räumliche Folgen verbunden sind, mithin ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Es geht dabei namentlich um die Aspekte einer äusserlich erheblichen Veränderung des Raums, der Belastung der Erschliessung oder der Beeinträchtigung der Umwelt. Im Zweifelsfall wird die Bewilligungspflicht bejaht. Massgebend ist eine Gesamtbetrachtung, ob ein Bauvorhaben mit den materiellen Vorschriften in Konflikt geraten könnte.

Beispiele bewilligungspflichtiger Sanierungen

Bewilligungspflichtig sind Vordächer, Balkone, Kamine, grössere Aussencheminées, Veränderungen von Fassadenöffnungen wie Türen und Fenster, Dachflächenfenster und Dachaufbauten wie Lukarnen oder Gauben und Dacheinschnitte ab einer gewissen Dimension sowie fest montierte Markisen. Das Gleiche gilt für Änderungen des Fassadenmaterials oder das Anbringen einer Aussenisolation. Bewilligungspflichtig ist grundsätzlich die Veränderung des Dachstocks sowie Nutzungsänderungen, z.B. von Wohn- zu Büronutzung (Ausnahme Einzelräume). Ebenso sind bauliche Veränderungen im Gebäudeinnern in der Regel bewilligungspflichtig, wenn sie Gebäudeteile wie das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände betreffen. Umgekehrt gilt aber das reine Beseitigen innerer Trennwände zwischen Wohnräumen und die Änderung von Öffnungen, sofern keine Brandabschnitte betroffen sind, als nicht bewilligungspflichtig. Der Bewilligungspflicht unterstehen die Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung, Klima) und Wärmepumpen, aber auch Aufzüge. Der Ersatz von Heizkesseln oder Brennern erfordert ein Baugesuch.

Beispiele bewilligungsfreier Renovationen

Soweit ein Gebäude hinsichtlich innerer und äusserer Gestalt, Form und Zweck bestehen bleibt, d.h. einzig Bauteile instand gestellt oder ersetzt werden, besteht keine Bewilligungspflicht. Dasselbe gilt für Reparaturen bzw. kleinere Ausbesserungsarbeiten. Nicht bewilligungspflichtig ist in der Regel das Streichen einer Fassade als Unterhaltsmassnahme, sofern es sich nicht um geschützte Bauten oder solche in Kernzonen handelt, der reine Ersatz von Dachziegeln oder von Fenstern ohne Veränderung der Fassadenöffnungen. Bewilligungsfrei sind grundsätzlich Sandkästen für Kinder, Kinderspielhütten oder ortsübliche Gartencheminées, ebenso normale Pergolen ohne Wände und Bedachung sowie übliche Sonnenstoren.

Spezialfälle

Kleinere Solardachanlagen sind in der Regel nicht bewilligungs-, aber meldepflichtig, sofern nicht Schutzaspekte des Natur- und Heimatschutzes im Spiel sind. Bewilligungspflichtig sind meistens (v.a. leuchtende) Reklameanlagen, nicht aber Informationstafeln, ebenso grundsätzlich Aussenantennen, wobei Empfangs- und Sendeantennen von geringer Leistung und Grösse ausgenommen sind, sofern nicht der Orts- oder Denkmalschutz zum Tragen kommt.

Dr. Daniel Thaler, Rechtsanwalt (www.ttlegal.ch)

Der Spätsommer ist deshalb der heimliche Star unter den Jahreszeiten.

Abkühlen im See und im Fluss, lange Abende draussen, entspanntes Abhängen im Park: Ein rekordverdächtig heisser Tag jagte diesen Sommer den andern. Kein luftiges Kleid war leicht genug, kein Glacé kalt genug. Doch diese Tage sind bald vorbei. Bevor sich also die Blätter bunt färben und es kühler wird, wollen wir den Spätsommer so richtig auskosten.

Abenteuer im Garten

Manchmal ist eine kleine Auszeit ganz nah. Warum nicht mal das Zelt einfach im heimischen Garten aufschlagen? Das ist nicht nur für die Kleinen ein riesiger Spass, sondern dank überschaubarer Vorbereitung auch für die Erwachsenen sehr erholsam. Eine isolierte Schlafunterlage empfiehlt sich auch an Spätsommertagen. Statt im Schlafsack können Sie sich ganz bequem in Kissen und Decke einkuscheln. Vergessen Sie nicht, eine Taschenlampe ins Zelt zu nehmen. Diese eignet sich hervorragend für eine abenteuerliche Nachtwanderung durch den Garten. Oder Sie machen ein Schattentheater an der Zeltwand.

Unser Tipp: Insekten lieben die lauwarmen Spätsommernächte. Ein Moskitonetz und Mücken-Spray sind in diesen Nächten ein Muss. Nicht vergessen!

Grillieren mal anders

Glühende Holzkohle auf dem Grill – für viele den Geruch des Sommers. Doch warum muss es immer die Wurst oder der Zigeunerspiess am Mittag oder zum Abendessen sein? Wir schlagen Ihnen stattdessen einen Grill-Brunch vor. Spiegelei vom Grill schmeckt gleich ganz anders. Und wussten Sie, dass ein auf dem Rost gewärmtes Croissant hervorragend duftet?

Unser Tipp: Wegen des starken Rauchs sind auf Balkons Holzkohlegrills meist verboten. Geniessen Sie den Brunch deshalb vom Gas- oder Elektrogrill. Oder Sie laden die Nachbarn einfach gleich mit ein.

Ausspannen im Liegestuhl

Manchmal kann das Leben anstrengend sein. Umso wichtiger sind kleine Inseln der Erholung. Bevor es wieder kalt und feucht wird, geniessen Sie nochmals Liegestuhl oder Hängematte. Verbringen Sie den nächsten warmen Feierabend mit einem guten Buch und einem Glas Weisswein (oder Holunderblütenlimonade). So tauchen Sie auf dem Balkon oder im Garten in eine andere Welt ab.

Unser Tipp: Verreisen Sie an die Küste Cornwalls nach Grossbritannien. Das Buch «Der Wal und das Ende der Welt» von John Ironmonger erzählt eine grosse Geschichte über Menschlichkeit. Kritiker lobten sie als abenteuerlich, ergreifend und beruhigend.

Sommer auf der Zunge zergehen lassen

Wie Grillieren gehören auch Glacés zum Sommer. Wagen Sie doch eine Eigenkreation – vielleicht mit den letzten eigenen Himbeeren, Brombeeren oder sogar mit aromatischen Kräutern? Der Kreativität sind keine Grenzen gesetzt. Ein paar einfache Rezepte finden Sie hier.

Unser Tipp: Wer Glacé selbst herstellen will, braucht dafür nicht unbedingt eine Glacémaschine. Damit es schön cremig wird, sollten Sie die Masse allerdings alle 30 Minuten aus dem Gefrierfach nehmen und umrühren.